Was es kostet in Kroatien ein Haus zu kaufen

Was kostet es in Kroatien eine Immobilie zu kaufen? Was sind die Kaufnebenkosten?

Wie hoch sind die Nebenkosten? Mit welchen Nebenkosten muss ich rechnen, wenn ich in Kroatien ein Haus kaufe. Die folgenden Tabelle gibt Aufschluss zu den wichtigsten Kostenblöcken, die auf Dich beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Kroatien zukommen.

Kaufnebenkosten Haus kaufen in Kroatien
Kaufnebenkosten Haus kaufen in Kroatien

Das kostet es ein Haus in Kroatien zu kaufen

Die Transaktionskosten beinhalten alle Kosten für den Kauf und den Weiterverkauf einer Immobilie – Anwalts-Gebühren, Notar-Gebühren, Anmeldegebühren, Steuern und die Maklerprovision

Grunderwerbssteuer beim Immobilienkauf in Kroatien

Bei der Übertragung von Immobilienbesitz wird eine Grunderwerbsteuer von 3% des Verkehrswertes erhoben. Diese Steuer wird sowohl von in- als auch von ausländischen juristischen und natürlichen Personen erhoben, sofern in einem internationalen Abkommen nichts anderes bestimmt ist.

Der Käufer ist unter Umständen nicht zur Zahlung dieser Steuer verpflichtet, wenn bestimmte, durch das Grundsteuergesetz vorgeschriebene Bedingungen erfüllt sind.

Die Grunderwerbssteuer gilt nicht für den Erwerb von Neubauten, d.h. den Erstverkauf. Stattdessen unterliegt der Verkauf einer Mehrwertsteuer von 25% des Bauwertes, d.h. des Nettobauwertes.

Mehrwertsteuer

Die Mehrwertsteuer (MwSt.) wird seit dem 01. März 2012 mit einem Pauschalsatz von 25% erhoben.

Anwaltshonorar

Es ist üblich, einen Anwalt zu beauftragen, der alle notwendigen Vorbereitungen trifft. Anwälte berechnen in der Regel etwa 1% bis 1,25% des Kaufpreises (zuzüglich 25% Mehrwertsteuer).

Maklerprovision

Die Provision für Immobilienmakler liegt zwischen 3% und 6% (zuzüglich 25% MwSt.), die von Käufer und Verkäufer separat bezahlt werden. Ausländer werden in der Regel mehr berechnet. Agenten in Kroatien sind nicht lizenziert, daher müssen Käufer beim Umgang mit ihnen vorsichtig sein.

Eintragungsgebühren

Die Eintragungsgebühren und sonstigen Gebühren liegen bei rund 0,01% bis 0,05% des Immobilienwertes.

Wie läuft der Prozess ab, ein Haus oder eine Wohnung in Kroatien zu kaufen?

Der Erwerb von Immobilien durch Ausländer ist langwierig und restriktiv. Die zahlreichen Beschränkungen des Auslandsbesitzes lassen sich nicht leicht umgehen.

Das sind die wichtigsten Einschränkungen und Regeln beim Kauf eines Hauses oder einer Immobilie in Kroatien:

  1. Immobilien können nur von Staatsangehörigen erworben werden, die ein Gegenseitigkeitsabkommen mit Kroatien haben; dann können kroatische Staatsangehörige selbst frei im Heimatland des Käufers (also z.B. Deutschland) Immobilien erwerben wie z.B. die EU-Länder (außer Italien), die Vereinigten Staaten, Russland und Ungarn.
  2. Staatsangehörige aus Italien, der Schweiz und Bosnien und Herzegowina können nur dann Immobilien kaufen, wenn sie sich dauerhaft in Kroatien niederlassen wollen. In den meisten Fällen wird von einer Gegenseitigkeit ausgegangen, bis das Gegenteil bewiesen ist.
  3. Liegt keine Gegenseitigkeit vor, so muss die Zustimmung (in Form eines Verwaltungsaktes) vom Außenministerium eingeholt werden, bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann. Die Einholung der Zustimmung dauert zwei bis sechs Monate, da das Ministerium die ausländischen Gesetze (die des Antragstellers) studieren muss, um festzustellen, ob ein Gegenseitigkeitsabkommen besteht.
  4. Ausländer können nach dem Gesetz über das Eigentum und andere Grundrechte keine land- und forstwirtschaftlichen Flächen erwerben. Ausländer dürfen keine unter Denkmalschutz stehenden Immobilien erwerben, es sei denn, die Kommunen verzichten auf ihr Vorkaufsrecht zum Erwerb der Immobilie.

Zu beachten ist, dass Ausländer nur über ein Unternehmen vermieten können bzw. bei der Vermietung als Privatpersone ebenfalls die Mieteinnahmen mit 25 % Mehrwertsteuer versteuern müssen.

Der Kaufprozess läuft wir im Folgenden skizziert ab:

  1. Vorvertragliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer (Verkäufer). Der Käufer zahlt eine Anzahlung in Höhe von 10% des Verkaufspreises (Dieser Prozentsatz kann je nach Vertragspartei unterschiedlich sein und die Anzahlung kann bis zu 15% betragen).
  2. Ein verbindlicher Vertrag wird dann von einem Anwalt erstellt und vom Notar unterzeichnet. Eine offizielle Notiz des Vertrages ist im Grundbuchamt zu hinterlegen. Der Vertrag muss im Stadtkataster registriert und die Umsatzsteuer bezahlt werden. Die Grunderwerbsteuer von 3% gilt nicht für Neubauten. In diesem Fall wird auf den Bauwert des Gebäudes eine Mehrwertsteuer von 25% erhoben. Neubauten sind definiert als Immobilien, die nach dem 31. Dezember 1997 gebaut wurden.

Bei Vorvertragsabschluss wird die Anzahlung nicht zurückgezahlt, wenn der Käufer die Vertragsbedingungen nicht erfüllt. In Fällen, in denen der Verkäufer seinen Teil des Vertrages nicht erfüllt, wird von ihm erwartet, dass er den Käufer durch die Zahlung des doppelten Betrages der Anzahlung entschädigt.

Es gibt ein Problem mit sauberen Titeln. Ein Drittel der Bevölkerung floh während des Krieges aus dem Land. Es besteht eine nicht kleine Wahrscheinlichkeit, dass die Verkäufer nicht der rechtmäßige Eigentümer sind. Der Staat lässt den Kauf von Immobilien mit unklarem Eigentum nicht zu. Es ist ratsam, das rechtmäßige Eigentum an der Immobilie zu begründen, bevor man zur Vorvertragsphase übergeht.

Es dauert durchschnittlich 113 Tage, um den Kauf oder den Verkauf einer Immobilie abzuschließen.

Die Mehrwertsteuer wird auf neue Wohnungen erhoben und vom Verkäufer bezahlt, der sie in der Regel durch einen erhöhten Kaufpreis an den Käufer weitergibt.

(h/t: Global Property Guide)

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