haus kaufen in kroatien

Immobilien in Kroatien kaufen – der Kaufvertrag

Immobilien in Kroatien kaufen – der Kaufvertrag

Du stehst kurz davor ein Haus in Kroatien zu kaufen? Du bist in eine Immobilie verliebt, die Du aktuell kaufen möchtest? Dann ist dieser Beitrag für Dich, weil er Dir noch einmal 1-2 Dinge aufzeigt, an die Du beim Haus kaufen in Kroatien denken solltest

Haus kaufen in Kroatien – Die Kaufpreiszahlung

Ich bin in meinem gestrigen Beitrag darauf eingegangen. Wenn Du in Kroatien einen Kaufvertrag abschliesst, ist es wichtig für Dich zu verstehen, dass dieser Kaufpreis nur in Kuna bezahlt werden kann.

 Bezuglich Ihres Kaufes aber auch bezüglich aller anderen Kaufverträge in Kroatien: Der Kaufpreis muss nach dem Gesetz in Kuna bezahlt werden. Deswegen wechseln alle Banken in Kroatien gleich die Euros in Kuna um, wenn Sie den Verwendungszweck der Kaufpreiszahlung sehen. Nach dem Gesetz muss es in Kuna an Verkaufer überweisen werden. Darüber muss Sie der Makler aufklären.

S. Vahic, Anwalt in Rijeka

Jeder Kaufvertrag muss daher in Kuna abgewickelt werden. Alles andere ist nicht konform mit dem Gesetz zum Haus kaufen in Kroatien.

Die Spielarten für Kaufvertrag zum Haus kaufen in Kroatien

Wenn Du Dich mit dem Schreiben des Vertrages beschäftigst, dann stehen Dir zwei Optionen offen.

  • Option 1: Du kannst den Kaufpreis für die Immobilie in Kuna in den Vertrag reinschreiben
  • Option 2: Du schreibst direkt den vereinbarten Kaufpreis in Euro rein. Wichtig hier ist der Passus, dass am Tag der Überweisung dieser Kaufpreis in Kuna zum durchschnittlichen Tageskurs der kroatischen Nationalbank gewechselt wird.

Damit ist Dein Vertrag safe. Es gibt jedoch ein kleines Detail, an das Du denken musst

Die Nachzahlung beim Hauskauf in Kroatien

Der Zahltag kommst. Du überweist den Kaufpreis an den Eigentümer. Der Eigentümer ruft Dich an und bestätigt den Erhalt des Geldes. Nur leider fehlen ein paar Kuna. Er fordert Dich auf nachzuzahlen.

Was ist passiert?

Alles halb so wild. Deine Euro wurden in Kuna gewechselt durch die Bank. Weil die Bank auch etwas in diesem Prozess verdienen will, ist der Wechselkurs für Dich schlechter. D.h. Du bekommst weniger Kuna raus als geplant.

Das wiederum heisst, dass Du dem Verkäufer noch Geld schuldest. Dieses ist absolut sauber und Du schuldest es dem Verkäufer wirklich.

Was mir passiert ist

Jetzt gibt es aber einen Kniff: wenn du im Verwendungszweck Deiner Überweisung reinschreibst “Uplata” oder “Zahlung”, dann muss es nicht zwingend sein, dass es eine Nachzahlung gibt. In der Regel bleibt das Geld in Euros und Du hast Glück gehabt.

In meinem Fall hatten wir kein Glück. In Summe gab es in der Transaktion 4 Überweisungen, zwei mit dem richtigen Verwenungszweck und zwei mit dem falschen Verwendungszweck.

D.h. bei der Hälfte des Betrages wurden die Euros in Kuna umgewechselt. Wir musssten also nachzahlen.

ABER: der Verkäuferschaft unterlief möglicherweise ein Fehler und Sie forderten das volle Delta auf die Überweisung, d.h. die Abweichung Euro zu Kuna nach dem Wechsel.

Der Fehler fiel, weil wir die Siuation sofort hintergragten. Mit dem Ergebnis: wir konnten die Situation auflösen und bezahlten ledigilch den Betrag, der sich aus dem Teil der Überweisungen ergab, die den Verwendungszweck nicht korrekt enthielten.

Lesson learned beim Haus kaufen in Kroatien?

Lieber einmal mehr nachfragen also zu wenig. Hinter die Mechanik und Logik des Kaufvertrages schauen, dann kann Dir beim Haus kaufen in Kroatien nicht viel passieren.

Sollte es zu dem Fall kommen, dass Du einen Wechselkursverlust begleichen musst, dann rechne nach, damit Dir auch nur der Betrag in Rechnung gestellt wird, der aus der Umrechnung von Euro nach Kuna entsteht.


Du hast Fragen zu Deinem Hauskauf in Kroatien? Schreibe mir gerne unter thomas.langenberg@stylondo.com.

Posted by Thomas Langenberg in Phase 06: Immobilienerwerb, 0 comments
Fehler, die Du beim Haus kaufen in Kroatien vermeiden solltest

Fehler, die Du beim Haus kaufen in Kroatien vermeiden solltest

Wie die meisten von Euch sicher wissen, befinde ich mich gerade im Kaufprozess meiner zweiten Immobilie in Kroatien. Es geht um ein Haus in Opatija. Nach langen und zähen Verhandlungen sind wir nun im Endspurt.

Jetzt, auf der Zielgeraden, ist noch einmal eine ganz große Diskussion ausgebrochen zu einem Thema, das wir im Vorfeld intensiv diskutiert und anwaltlich haben prüfen lassen. Leider ist es nun doch zu einer Komplikation gekommen, die wir gerade dabei sind zu lösen.

Der Kaufvertrag, wenn Du ein Haus in Kroatien kaufst

Was ist also passiert? In meinen Videos zum Thema Kaufvertrag in Kroatien habe ich schon drauf hingewiesen. Einer der größten Diskussionspunkte bei der Anfertigung eines Kaufvertrages ist das Wechselwährungsrisiko.

Haus kaufen in Kroatien – Das Risiko des Wechselkurses

Was bedeuetet das “Wechselwährungsrisiko”? Nun. Im Grunde ist es sehr einfach:

  • In Kroaiten ist es rechtlich unzulässig einen Vertrag in Euro zu schreiben
  • Das heisst alle Kaufverträge müssen als Kuna-Verträge formuliert werden
  • D.h. Du kannst in den Vertrag schreiben, dass der Kaufpreis eine Betrag, z.B. 100.000€ ist, der dann, am Tag der Überweisung, in kroatische Kuna umgewechselt wird

Weil sich die Bank bei dem Wechseln natürlich Ihren Teil rausnimmt, gibt es hier ein Wechselkursrisiko. D.h. der Betrag den Du in Euro überweist ist am Ende des Tages nicht der Betrag, der dann auch in Kuna beim Verkäufer ankommt.

Wir sollte ich beim Haus kaufen in Kroatien mit dem Wechselkursrisiko umgehen

Was könnt Ihr als tun? Eigentlich nicht viel, ausser dass Du Dich ordentlich vorbereitest und dieses Betrag mit einplanst in die Kalkulation Deines Budgets für den Kauf Deines Hauses in Kroatien.

Was bedeutet das konkret?

Wenn Du mit dem Verkäufer den Preis für Dein Haus in Kroatien verhandelst, hast Du per se zwei Optionen

  • Option 1: Du findest mit dem Verkäufer eine Einigung, dass Ihr Euch den möglichen Fehlbetrag, der sich aus der Überweisung von Euro nach Kuna ergibt teilt. In der Regel wird das jedoch schwer.
  • Option 2: Du hoffst und hast Glück, dass die Bank auf die Du überweist das Geld NICHT in Kuna umwechselt, sondern in Euro behält. Dies sollte mit großer Wahrscheinlichkeit klappen, wenn Du einfach “Uplata” oder “Zahlung” in den Betreff Deiner Überweisung einträgst

Die theoretisch dritte Option ist, dass Du den Betrag für das Wechselkursrisiko einfach direkt mit einrpeist.

Wenn ich ein Haus in Kroatien kaufe, wie hoch ist mein Risiko in Bezug auf den Wechselkurs?

Das Risiko hängt natürlich immer sehr stark davon ab, wie aktuele die Wechselkurs zwischen Kuna und Euro stehen. Aber als grobe Daumenregel kannst Du sicher wie folgt kalkulieren

  • Du wirst mindestens 0.5% des Kaufpreises in Euro als Wechselkurs Risiko haben
  • Mehr als 1% des Kaufpreises in Euro hast Du in der Regel nicht als Wechselkursrisiko

Also bei einer fiktiven Summe von 350.000€ für den den Kauf Deines Hauses in Kroatien hast Du ein Risiko von 1.750€ bis 3.500€. Das ist jetzt nicht die Welt, aber dennoch ärgerlich, wenn es passiert.

Was ist mir passiert beim Haus kaufen in Kroatien

Weil ich in diesem Kaufprozess mit vertaglich sehr fitten und genauen Co-Investoren unterwegs bin, haben wir dieses Risko sehr intensiv hoch und runter diskutiert.

Wir schlugen zunächst den Verkäufern vor, das wir das Risiko nicht übernehmen, weil die Verkäufer

  • Euro als Betrag haben wollten,
  • Wir in Euro überweisen wollten, und
  • Keiner Interesse an Kuna hatte

Sollte also dennoch die Umwechslung in Kuna passieren, so schlugen wir vor das Risiko auf Seite des Verkäufers zu platzieren.

Was dann passierte während des Hauskaufes

Suprise. Surprise. Die Verkäufer hielten das für keine so gute Idee. Hätten wir uns denken können, aber es war ein Versuch wert. 🙂 Also schlugen wir eine Halbe Halbe Teilung vor.

Warum Halbe Halbe? Weil das volle Risiko noch ein anderes ist.

  • Im ersten Schritte wird von der kroatischen Bank die überwiesenen Euros in Kuna umgewechselt. Hier fallen Gebühren an.
  • Im zweiten Schritt wechseln die Verkäufer den Kuna Betrag wieder zurück in Euros, weil sie auch hier keine Kunas haben möchten. Auch hier fallen Gebühren an.

Wir schlugen also vor, diese Kosten hälftig zu teilen. D.h. wir übernehmen die Wechselkursrisiken für die Überweisung von Euro nach Kuna (Teil 1). Die Verkäufer übernehmen das Risiko bzw. die Kosten die Kunas wieder in Euro umzurechnen.

Haus kaufen in Kroatien – es kam wie es kommen musste

Der Tag der Überweisung des Kaufpreises war also gekommen. Wir überwiesen den vereinbarten Betrag des Kaufpreises in Euro. So weit so gut. Wir hielten uns an die vorgaben und befüllten den Verwendungszwecke der Überweisung mit dem Wort “Uplata” oder ” Einzahlung” .

Alle waren happy.

Doch dann das “böse” Erwachen. Die Transaktionen wurden von Euro in Kuna umgerechnet. Schade. Auch wenn wir es uns anderes gewünscht hatten, so waren wir einverstanden diese Kosten zu decken.

Das Problem

Für die Verkäuferseite war das Problem nicht so 100% klar. Die Verkäufer steht bestand auf der Tatsache, dass wir alle Kosten für das Wechselkursrisiko übernehmen, d.h.

  • Die Umrechnung von Euro nach Kuna, und
  • Dann wieder die Rückrechnung von Kuna nach Euro

Wie konnte das passieren? Ich erkäre es mir so, dass wir einfach in den Vertragsverhandlungen nicht präzise gesprochen haben.

  • Die Verkäuferseite ging davon aus, dass wir ALLE Kosten aus dem Wechselkursrisiko übernehmen
  • Uns, der Käuferseite, war klar, dass es eben nur der erste Teil, von Euro nach Kuna war, den wir als verpflichtend ansehen.

Wir befinden uns als in einem kleinen Deadlock.

Beim Haus kaufen in Kroatien den Kaufvertrag ordentlich formulieren

So würde ich vorgehen

Was sind also unsere Lessons Learned aus diesem Prozess

  • Diese Passage würed ich im Nachgang korrekt in den Kaufvertrag mit aufnehmen.
  • Zu regeln ist also, wer zahlt das mögliche Wechselkursrisiko von der Überweisung Euro nach Kuna?
  • Zu regeln ist ausserdem, wer zahlt das mögliche Wechselkursrisiko von der Umrechnunge Kuna wieder zurück nach Kuna.

Der beste Weg ist allerdings einen Weg zu finden, den Kaufpreis direkt in Euro auf ein Euro Konto zu überweisen.

  • Quick fix: Ihr gebt im Verwendungszweck einfahc “Uplata” an und damit ist alles gut. Mit großer Wahrscheinlichkeit.
  • Alle anderen Wege haben alle einen Pferdefuss, d.h. es Bedarf der Kunst eines guten Anwalts den für Euch besten Weg zu finden

Haus kaufen in Kroatien – übertreibt es nicht

Achtung: Um die Dinge noch einmal in die Perspektive zu setzen. Wir reden hier zwar von 2,3,4 oder auch mal 5 tausend Euro. Das ist eine ganze Menge Holz. Von dem Geld kannst Du Dir schon eine schöne Renovierung leisten.

Wenn Du aber in ein Haus in Kroatien zur Kapitalanlage investierst, dann sind die beispielsweise 5.000€ auch nur ein kleiner Teil Deines finanziellen Commitments. Im Großen und Ganzen ist so ein Betrag sehr ärgerlich zu verlieren, aber kein Weltuntergang.

Wenn Du etwas aus diesem Artikel mitnehmen kannst, dann bitte die Tatsache, dass Du beim Haus kaufen in Kroatien eine Immobilie im Nicht-Euro kaufst. Das bedeutet, Du hast ein Omni-präsentes Wechselwährungsrisiko, dass Du kennen solltest. Und wenn Du es kennst, dann weißt Du auch damit umzugehen.

Posted by Thomas Langenberg in Phase 06: Immobilienerwerb, 2 comments