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Was kostet es in Kroatien eine Immobilie zu kaufen? Was sind die Kaufnebenkosten?

Was kostet es in Kroatien eine Immobilie zu kaufen? Was sind die Kaufnebenkosten?

Wie hoch sind die Nebenkosten? Mit welchen Nebenkosten muss ich rechnen, wenn ich in Kroatien ein Haus kaufe. Die folgenden Tabelle gibt Aufschluss zu den wichtigsten Kostenblöcken, die auf Dich beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Kroatien zukommen.

Kaufnebenkosten Haus kaufen in Kroatien
Kaufnebenkosten Haus kaufen in Kroatien

Das kostet es ein Haus in Kroatien zu kaufen

Die Transaktionskosten beinhalten alle Kosten für den Kauf und den Weiterverkauf einer Immobilie – Anwalts-Gebühren, Notar-Gebühren, Anmeldegebühren, Steuern und die Maklerprovision

Grunderwerbssteuer beim Immobilienkauf in Kroatien

Bei der Übertragung von Immobilienbesitz wird eine Grunderwerbsteuer von 3% des Verkehrswertes erhoben. Diese Steuer wird sowohl von in- als auch von ausländischen juristischen und natürlichen Personen erhoben, sofern in einem internationalen Abkommen nichts anderes bestimmt ist.

Der Käufer ist unter Umständen nicht zur Zahlung dieser Steuer verpflichtet, wenn bestimmte, durch das Grundsteuergesetz vorgeschriebene Bedingungen erfüllt sind.

Die Grunderwerbssteuer gilt nicht für den Erwerb von Neubauten, d.h. den Erstverkauf. Stattdessen unterliegt der Verkauf einer Mehrwertsteuer von 25% des Bauwertes, d.h. des Nettobauwertes.

Mehrwertsteuer

Die Mehrwertsteuer (MwSt.) wird seit dem 01. März 2012 mit einem Pauschalsatz von 25% erhoben.

Anwaltshonorar

Es ist üblich, einen Anwalt zu beauftragen, der alle notwendigen Vorbereitungen trifft. Anwälte berechnen in der Regel etwa 1% bis 1,25% des Kaufpreises (zuzüglich 25% Mehrwertsteuer).

Maklerprovision

Die Provision für Immobilienmakler liegt zwischen 3% und 6% (zuzüglich 25% MwSt.), die von Käufer und Verkäufer separat bezahlt werden. Ausländer werden in der Regel mehr berechnet. Agenten in Kroatien sind nicht lizenziert, daher müssen Käufer beim Umgang mit ihnen vorsichtig sein.

Eintragungsgebühren

Die Eintragungsgebühren und sonstigen Gebühren liegen bei rund 0,01% bis 0,05% des Immobilienwertes.

Wie läuft der Prozess ab, ein Haus oder eine Wohnung in Kroatien zu kaufen?

Der Erwerb von Immobilien durch Ausländer ist langwierig und restriktiv. Die zahlreichen Beschränkungen des Auslandsbesitzes lassen sich nicht leicht umgehen.

Das sind die wichtigsten Einschränkungen und Regeln beim Kauf eines Hauses oder einer Immobilie in Kroatien:

  1. Immobilien können nur von Staatsangehörigen erworben werden, die ein Gegenseitigkeitsabkommen mit Kroatien haben; dann können kroatische Staatsangehörige selbst frei im Heimatland des Käufers (also z.B. Deutschland) Immobilien erwerben wie z.B. die EU-Länder (außer Italien), die Vereinigten Staaten, Russland und Ungarn.
  2. Staatsangehörige aus Italien, der Schweiz und Bosnien und Herzegowina können nur dann Immobilien kaufen, wenn sie sich dauerhaft in Kroatien niederlassen wollen. In den meisten Fällen wird von einer Gegenseitigkeit ausgegangen, bis das Gegenteil bewiesen ist.
  3. Liegt keine Gegenseitigkeit vor, so muss die Zustimmung (in Form eines Verwaltungsaktes) vom Außenministerium eingeholt werden, bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann. Die Einholung der Zustimmung dauert zwei bis sechs Monate, da das Ministerium die ausländischen Gesetze (die des Antragstellers) studieren muss, um festzustellen, ob ein Gegenseitigkeitsabkommen besteht.
  4. Ausländer können nach dem Gesetz über das Eigentum und andere Grundrechte keine land- und forstwirtschaftlichen Flächen erwerben. Ausländer dürfen keine unter Denkmalschutz stehenden Immobilien erwerben, es sei denn, die Kommunen verzichten auf ihr Vorkaufsrecht zum Erwerb der Immobilie.

Zu beachten ist, dass Ausländer nur über ein Unternehmen vermieten können bzw. bei der Vermietung als Privatpersone ebenfalls die Mieteinnahmen mit 25 % Mehrwertsteuer versteuern müssen.

Der Kaufprozess läuft wir im Folgenden skizziert ab:

  1. Vorvertragliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer (Verkäufer). Der Käufer zahlt eine Anzahlung in Höhe von 10% des Verkaufspreises (Dieser Prozentsatz kann je nach Vertragspartei unterschiedlich sein und die Anzahlung kann bis zu 15% betragen).
  2. Ein verbindlicher Vertrag wird dann von einem Anwalt erstellt und vom Notar unterzeichnet. Eine offizielle Notiz des Vertrages ist im Grundbuchamt zu hinterlegen. Der Vertrag muss im Stadtkataster registriert und die Umsatzsteuer bezahlt werden. Die Grunderwerbsteuer von 3% gilt nicht für Neubauten. In diesem Fall wird auf den Bauwert des Gebäudes eine Mehrwertsteuer von 25% erhoben. Neubauten sind definiert als Immobilien, die nach dem 31. Dezember 1997 gebaut wurden.

Bei Vorvertragsabschluss wird die Anzahlung nicht zurückgezahlt, wenn der Käufer die Vertragsbedingungen nicht erfüllt. In Fällen, in denen der Verkäufer seinen Teil des Vertrages nicht erfüllt, wird von ihm erwartet, dass er den Käufer durch die Zahlung des doppelten Betrages der Anzahlung entschädigt.

Es gibt ein Problem mit sauberen Titeln. Ein Drittel der Bevölkerung floh während des Krieges aus dem Land. Es besteht eine nicht kleine Wahrscheinlichkeit, dass die Verkäufer nicht der rechtmäßige Eigentümer sind. Der Staat lässt den Kauf von Immobilien mit unklarem Eigentum nicht zu. Es ist ratsam, das rechtmäßige Eigentum an der Immobilie zu begründen, bevor man zur Vorvertragsphase übergeht.

Es dauert durchschnittlich 113 Tage, um den Kauf oder den Verkauf einer Immobilie abzuschließen.

Die Mehrwertsteuer wird auf neue Wohnungen erhoben und vom Verkäufer bezahlt, der sie in der Regel durch einen erhöhten Kaufpreis an den Käufer weitergibt.

(h/t: Global Property Guide)

Ganz konkret: so viel kostet ein Steinhaus in Istrien

Du hast Lust etwas tiefer einzusteigen? Du hast vielleicht den Plan ein Steinhaus in Istrien zu kaufen? Dann haben wir Dir hier einen Artikel zusammengestellt, der Dir hilft die Kosten abzuschätzen für Deinen Plan “Steinhaus in Istrien kaufen“.

Posted by Thomas Langenberg in Phase 06: Immobilienerwerb, Video, 0 comments
Haus kaufen in Kroatien: Wie sieht der Grundbuchauszug aus und was steht da drin?

Haus kaufen in Kroatien: Wie sieht der Grundbuchauszug aus und was steht da drin?

Wenn Du Dir in Kroatien ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung kaufen möchtest. Dann kommst Du sehr schnell an den Punkt an dem Du Dir die Grundbuchauszüge vorlegen lassen solltest.

Der Grundbuchauszug

Im Grundbuchauszug ist geregelt um welche Parzelle es sich handelt, sie sie genau liegt, wie groß sie ist und welche Eigentumsverhältnisse vorliegen. Der Grundbuchauszug stellt auch dar, ob es Belastungen auf dem Grundstück oder der Immobilie gibt, die beschrieben wird.

Belastungen können z.B. sein:

  • Sicherheiten, die von der Bank eingetragen worden sind, weil die Immobilie zur Sicherheit für die Vergabe eines Kredites genutzt wurde
  • Streitigkeiten, die auf dem Grundstück oder der Immobilie liegen, wie z.B. laufende Klagen oder Gerichtsverhandlungen

Der Grundbuchauszug stellt daher sehr schön dar, wie es um eine Grundstück, ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung in Kroatien bestellt ist.

Am Ende des Tages ist die Rolle des Grundbuchs die Gleiche wie bei uns zu Hause in Deutschland.

Grundbuchauszug Immobilie Kroatien

Grundbuchauszug – Die Abteilungen

In einem Grundbuch gibt es in der Regel drei Abteilungen: A, B, und C.

In der Abteilung A ist das Grundstück bzw. die Immobilie geregelt. D.h. was genau steht in der Parzelle und auf dem Grundstück. Ist es ein Grundstück, ein freistehendes Ferienhaus oder eine Ferienwohung. Hier werden auch die offiziellen Größen dargestellt. Diese Angaben sollten übereinstimmen mit den Angaben, die Du aus dem Exposé zum Objekt kennst.

In der Abteilung B ist geregelt, wer das Eigentumsrechnt an dieser Parzelle hat. D.h. wer ist der Eigentümer, dem Ihr die Parzelle oder die Immobilie abkaufen wollt. Dieser Name sollte auch in den Unterlagen zum Kaufvertrag wieder auftauchen, damit Ihr sicher seid, auch von der richtigen Person, die richtige Immobilie zu kaufen.

In der Abteilung C sind dann alle Belastungen zu der Immobilie eingetragen. D.h. Gibt es eingetragene Grundschulden? Gibt es sonstige Belastungen auf dem Grundstück, die vor jedem Kauf erstmal bereinigt werden müssen.

Wenn Ihr dann zum Kauf voranschreitet, dann sollte der Grundbuchauszug auf jeden Fall so aussehen, wie in obigem Screenshot. Also leer und frei von Belastungen, die Ihr sicher nicht mit übernehmen wollt.

Ihr seid Euch unsicher vor dem Kauf? Fragt auf jeden Fall einen Experten

Wenn Ihr Euch vor dem Kauf noch unsicher seid, fragt einen Experten, der sich mit Eigentumsrecht und Immobilienkäufen in Kroatien auskennt. Er kann Euch sagen, was noch zu tun ist oder ob der Kauf des Grundtücks oder der Immobilie für Euch unbedenklich ist.

>> Schaut Euch gerne hier unser Expertennetzwerk dazu an: Experten-Netzwerk für den Kauf von Immobilien in Kroatien

Das Video zum Artikel “Immobilie kaufen in Kroatien – Der Grundbuchauszug

Und hier noch das dazu passende Video für alle Fans des bewegten Bildes und nicht des geschriebenen Wortes.

Posted by Thomas Langenberg in Phase 06: Immobilienerwerb, Video, 0 comments
Wieviel Einkommenssteuer muss ich in Kroatien bezahlen?

Wieviel Einkommenssteuer muss ich in Kroatien bezahlen?

Eine wichtige Frage, die ich bei aller Euphorie immer gerne mal wieder vergesse. Wieviel Einkommenssteuer muss ich eigentlich bezahlen, wenn ich eine Ferienwohung oder ein Ferienhaus in Kroatien vermiete?

Die Antwort auf diese Frage habe ich im aktuelle Podcast einmal für Euch zusammengefasst.

Ganz wichtig: wenn Ihr eine rechtsverbindlich Auskunft haben wollt, dann solltete Ihr Euch auf jeden Fall an einen Steuerberater wenden, weil dieser Euch hier eine fundierte Analyse für Eure individuelle Einkommenssteuer-Situation machen kann.

Titelbild von rawpixel auf Unsplash

Posted by Thomas Langenberg in Phase 05: Business Plan, Video, 0 comments
So findest Du online das perfekte Ferienhaus oder die perfekte Ferienwohnung zur Kapitalanlage für Dich

So findest Du online das perfekte Ferienhaus oder die perfekte Ferienwohnung zur Kapitalanlage für Dich

Du könntest Dir vorstellen eine Ferienimmobilie zur Kapitalanlage zu kaufen?
Du bist Dir noch nicht sicher, welche Kriterien Du eigentlich anwenden solltest, um zu entscheiden, welche Immobilie zu Dir passt?

Dann bist Du hier richtig. Gold richtig.

In diesem Video zeige ich Dir, wie Du anhand aktueller Angebote im Internet, die für Dich besten Ferienimmobilien, gemäß Deiner Kriterien für Dich findest.

 

 

Mehr dazu in unserem Mini-Kurs: “Reich und glücklich mit Ferienimmobilien zur Kapitalanlage”

https://join.ferienimmobilienkapitalanlage.de/teaser

 

Photo by rawpixel on Unsplash

Posted by Thomas Langenberg in Phase 04: Vorauswahl, Video, 0 comments
Villa kaufen in Kroatien? So sehen mögliche Objekte an der Opatija Riviera aus …

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Suchst eine Villa in Kroatien?
Du könntest Dir vorstellen in Istrien oder der Kvarner Bucht zu investieren?

Die Villen der Opatija Riviera könnten spannend für Dich sein.
Sieh Dir dieses Video ein und erhalte einen ersten kurzen Einblick in den Typ Objekt, der Dich hier erwartet.

[Teil 1]

[Teil 2]

Posted by Thomas Langenberg in Phase 04: Vorauswahl, Video, 0 comments