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Design Villa an der Opatija Riviera in Kroatien

Design Villa an der Opatija Riviera in Kroatien

Sie interessieren sich für eine High-End Villa an der Opatija Riviera? Dann sollten Sie sich unbedingt einmal die Villa Design ansehen.

Impressionen

Eckdaten

Das sind die wichtigsten Eckdaten zur Designervilla an der Opatija Riviera zu Ihrer Information.

  • Kaufpreis: 2.5 Mio €
  • Zimmer: 3
  • Wohnfläche: 390 qm
  • Grundstück: 2.500 qm

Beschreibung

Villa Design ist eine originelle Immobilie am Eingang von Opatija mit einem fantastischen Blick auf das Meer und Kvarner. Opatija ist eine Stadt mit der längsten touristischen Tradition in dieser Region und hat den Titel eines der elitärsten Mittelmeerziele der letzten 170 Jahre.

Villa Design ist die Tat eines lokalen Architekten, dessen Werk in der ganzen Welt bekannt ist. Die Villa ist nach dem Prinzip eines Niedrigenergiehauses mit Solarheizung sowie einer Regenwassersammelanlage konzipiert, die zur weiteren Nutzung gefiltert wird. Im Bauwesen wurden Materialien aus Stein, Holz, Eisen und Aluminium verwendet. Villa Design ist darauf ausgerichtet, maximale Privatsphäre und einen unersetzlichen Blick auf das Kvarner zu bieten.

Das Objekt verfügt über eine Bruttowohnfläche von 390 m2 und besteht aus einem offenen Wohnkonzept, das sich im Obergeschoss befindet und aus einer Küche mit Essbereich und Wohnbereich besteht. Der Schlafbereich befindet sich im Erdgeschoss der Immobilie und besteht aus zwei Schlafzimmern mit eigenem Bad, von denen aus man sich dem Hof nähern kann. Das Anwesen verfügt auch über eine separate Suite für Gäste mit eigenem Bad und eigenem Eingang. Die beiden Ebenen des Hauses sind durch eine Reihe von Stahltreppen miteinander verbunden. Das Objekt ist mit einer Fußbodenheizung und einer Alarmanlage ausgestattet.

Der Garten ist sorgfältig geplant und gepflegt, mit Obstgärten, Olivenbäumen und lokaler Flora. Der Außenbereich ist mit einer Sommerküche mit Grillbereich, einem großen Pool und einer Terrasse zum Genießen und Zusammensein ausgestattet. Es gibt auch eine Garage zum Parken.

Dieses wirklich originelle und sorgfältig geplante Anwesen bietet absolute Intimität in der Nähe einer der außergewöhnlichsten Städte an der kroatischen Küste.

Kontakt

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Posted by Thomas Langenberg in Aktuelle Angebote zum Kauf, Haus kaufen in Kroatien, Immobilien kaufen in Kroatien, Kroatien
Was kostet es ein Steinhaus in Istrien zu kaufen?

Was kostet es ein Steinhaus in Istrien zu kaufen?

Du möchtest ein Steinhaus in Istrien kaufen? Das Steinhaus in Istrien soll auch einen Pool haben und modern eingerichtet sein? Am liebsten würdest Du sogar eine Bauruine kaufen und diese dann nach allen Regeln der Kunst renovieren?

Dann bist Du hier richtig! Wenn Du diesen Beitrag liest, dann wirst Du genau verstehen wieviel es kostet

  • Ein Steinhaus in Istrien zu finden
  • Das für Dich passende zu kaufen
  • Es zu renovieren so wie es Dir gefällt, und
  • Dein eigenes Steinhaus in Istrien zu vermieten, um damit Geld zu verdienen

Und los gehts.

Was kostet es ein Steinhaus in Istrien zu kaufen – Das sind die Kostenblöcke

Benötigte Zeit: 2 Minuten.

So viel kostet es in Istrien (Kroatien) ein Steinhaus zu kaufen und zu renovieren. Im Folgenden haben wir Dir die wichtigsten Kostenblöcke zusammengestellt für den Kauf Deines Steinhauses in Kroatien.

  1. Kaufpreis für Dein Steinhaus inkl. Kaufnebenkosten

    Der Kaufpreis inkl. Nebenkosten setzt sich aus dem Preis für das Haus und den Nebenkosten zusammen. Die Nebenkosten umfassen Kosten wie z.B. den Notar, die Gebühren für den Immobilienmakler, die Grunderwerbssteuer und allfällige sonstige Gebühren.

  2. Administrative Kosten

    Nach dem Kauf des Steinhauses kommen administrative Kosten auf Dich zu. Wie z.B. Kosten für den Architekten, den Vermessungsingenieur, mögliche Prüfungen, Genehmigungen (z.B. wenn Du ein historisches Gebäude renovierst) oder Anschlusskosten

  3. Kosten für die Renovierung

    Wenn Du ein Steinhaus in Istrien kaufst ist die Wahrscheinlichkeit recht hoch, dass Du ein baufälliges Haus kaufen wirst. Ein Haus, das Du noch renovieren musst hat das größte Potential genau so zu werden, wie Du es Dir vorstellst.

  4. Pool Kosten

    Wenn Du ein Haus in Kroatien kaufst, musst Du auch einen Swimming Pool mit einplanen. Gerade weil ein Steinhaus in Istrien sehr wahrscheinlich nicht am Meer, sondern auf dem Land steht.

  5. Aussenanlagen Kosten

    Für Dein Steinhaus benötigst Du einen schönen Garten inklusive einer Wasserversorgung. In der Regel solltest Du auch eine Outdoor Küche oder zumindest einen Grillplatz haben. Auch über eine Lounge würden sich Deine Gäste sicher sehr freuen.

  6. Interior Kosten

    In die Kosten für das Steinhaus kalkulierst Du dann noch die Kosten für das Interieur. Das sind Möbel, Accessoires, Klimaanlagen und auch die Kosten für die Küche

Sicher fragst Du Dich nun: Ok. Mit viel Euro muss ich also in Summe rechnen? Diese Frage beantworten wir Dir im nächsten Abschnitt.

Kostenabschätzung: so viel könnte es kosten, ein Steinhaus in Istrien zu kaufen

Eine genau Abschätzung für ein Steinhaus in Istrien zu machen ist nicht immer einfach, weil sie von vielen Faktoren abhängt. Faktoren, die den Preis beeinflussen sind z.B. die Folgenden

  • Lage: Wo genau ist das Haus gelegen
  • Zustand: Handelt es sich um eine Bauruine oder nicht?
  • Grundstück: Wie groß ist das Grundstück auf dem das Haus steht?
  • Standard: Welchen Standard möchtest Du bauen (Einfach vs Luxus)
  • Eigenleistung: Wieviel Zeit hast Du, die Du selbst investieren kannst

Kosten für eine Steinhaus in Istrien: der Versuch einer Kalkulation

Wir haben gerade die Kostenblöcke gesehen. Im folgenden möchte ich Dir eine kleine Abschätzung der Bandbreite geben, die auf Dich zukommen könnte.

Was kostet ein Steinhaus in Istrien zum Kaufen?

Die Bandbreite ist sehr hoch. Wenn wir davon ausgehen, dass es sich um eine baufällige Ruine handelt, würde ich die Bandbreite abschätzen von 50.000€ mit etwas Glück bis hin zu einem Preis von 200.000€ je nach Lage und Zustand des Steinhauses.

Welche administrativen Kosten kommen auf mich zu?

Diese Kosten sind deutlich einfacher abzuschätzen und ich würde Dir hier einen Planungskorridor von 20.000€ bis 40.000€ nennen. Der genaue Preis hängt vom Objekt ab.

Was kostet mich die Renovierung von meinem Steinhaus in Istrien?

Diese Frage ist auch nicht einfach, weil die Bandbreite sehr hoch ist der Dinge, die Du tun könntest. Ein Planungskorridor für Deine Schätzung könnte sein: ab 50.000€ wenn Du ein Steinhaus kaufst, das gut in Schuss ist bis hin zu 150.000€ wenn Du eine Bauruine kaufst

Was kostet mich der Swimming Pool für mein Steinhaus in Istrien?

Mit 30.000€ solltest Du hier ganz gut beraten sein. Natürlich kann Du hier auch sparen und günstiger den Swimming Pool einkaufen. Du kannst aber auch gerne bis zu 50.000€ investieren für einen High-End Pool

Welche Kosten habe ich für die Aussenanlagen für mein Steinhaus in Istrien?

Das kommt drauf an, wie luxuriös Du Deine Aussenanlagen gestalten willst, aber ich würde mit mindestens 25.000€ kalkulieren. Die Obergrenze ist mit 50.000€ gut kalkuliert. In diesem Intervall solltest Du gut arbeiten können.

Wieviel Geld kostet mich die Inneneinrichtung von meinem Steinhaus in Istrien?

Die Inneneinrichtung ist ein weiterer sehr variables Kostenblock. Er hängt ganz von Deinen Zielen und Präferenzen ab. Für uns ist eine Faustformel die: die Kosten für die Aussenanlagen spiegeln sich weitestgehend 1:1 mit den Kosten für die Inneneinrichtung. Mit 25.000€ kommst Du bei dem Interieur schon ganz gut zurecht, bei 40 bis 50.000€ hast Du sehr viel Luft und Spielraum für einen tolle Innenausstattung.

Disclaimer

Ganz wichtig an dieser Stelle: obige Kalkulation ist ein Beispiel bzw. eine Abschätzung. Wenn Du genauer verstehen möchtest, was Dich so ein Projekt kosten könnte, dann ist es wichtig ein konkretes Steinhaus in Istrien zum Kaufen zu analysieren.

Wenn Du ein Steinhaus in Istrien im Auge hast, dann schicke es uns gerne zu und wir prüfen es sehr gerne mit Dir zusammen. Ziel dieser Prüfung ist einen präzisen Kostenvoranschlag zu entwickeln. Damit solltest Du alles haben, was Du brauchst, um eine gute Entscheidung zu treffen.

Du möchtest tiefer in die Planung für Dein Steinhaus in Istrien einsteigen? Kontaktiere uns jetzt

Gib uns Bescheid, wenn Du mehr erfahren willst für Dein Projekt “Steinhaus in Istrien kaufen”. Gib uns gerne Bescheid, wenn Du Dich mit dieser oder ähnlichen Fragen beschäftigst.

  • Wo finde ich ein Steinhaus in Istrien zum Kaufen? Wo fange ich mit der Suche an? Wie komme ich mit meiner Suche zum Ziel?
  • Worauf muss ich achten, wenn ich mir in Istrien ein Steinhaus kaufen möchte?
  • Wer kann mir eine genaue Kostenabschätzung für ein Steinhaus machen?
  • Mit welchen Handwerkern sollte ich arbeiten, wenn ich mir ein Steinhaus in Istrien kaufen möchte?
  • Wieviel Geld kann ich mit einem Steinhaus in Istrien verdienen, wenn ich es vermiete?
  • Mit wem kann ich so ein Projekt planen und durchziehen, wenn ich selbst nicht so viel Zeit habe?
  • Welche Fehler kann ich begehen, wenn ich mir eine baufälliges Steinhaus in Istrien kaufe?
  • Woher weiß ich, wie ich ein Steinhaus, das ich gefunden habe auch so renovieren kann, wie ich das möchte?
Posted by Thomas Langenberg in Allgemein, 0 comments
Zu verkaufen: Eine Villa am Meer in Kroatien, um Deine Freunde zu beeindrucken

Zu verkaufen: Eine Villa am Meer in Kroatien, um Deine Freunde zu beeindrucken

Du suchst eine Villa am Meer in Kroatien oder einfach nur ein schönes Haus am Meer in Kroatien? Du könntest Dir auch vorstellen ein solches Haus am Meer neu zu bauen oder einen Neubau zu kaufen?

Dann solltest Du diesen Artikel unbedingt zu Ende lesen. Warum? Weil er Dir ein Gefühl gibt, wie Du für Dich eine Dir angebotene Immobilie bewerten kannst und solltest.

Haus am Meer in Kroatien kaufen: die wichtigsten Grundannahmen

Villa am Meer in Kroatien kaufen
Villa am Meer in Kroatien kaufe
  1. Ein Haus am Meer als Neubau zu kaufen ist angenehm, weil Du direkt einziehen kannst
  2. Ein Haus am Meer als Neubau zu kaufen ist teuer im Vergleich zum Kauf eines Bestands-Hauses, weil Du die Marge des Projektentwicklers mitbezahlen muss
  3. Je weiter Du vom Meer entfernt ein Grundstück findest, desto günstiger kannst Du es einkaufen. Eine grobe Daumenregel für 2019 an der Opatija Riviera ist: ein Grundstück ca 15 Fußminuten vom Meer entfernt mit tollem Meerblick bekommst für ca 200-400€/qm
  4. Je weiter Dein Grundstück vom Meer und von einer Stadt entfernt ist, desto günstiger kannst Du das Grundstück einkaufen
  5. Ein hochwertige Villa oder ein Haus am Meer mit ca 250qm Wohnfläche kannst Du für ca 2.000€ / qm Gestehungskosten einkaufen, d.h. eine 250 qm Neubauvilla kostet Dich in Kooperation mit einem lokalen Bauunternehmen +/- 500.000€ (ohne Grundstück)
  6. Mit einer guten Innenarchitektin kostet Dich die Entwicklung eines Interior Designs (Grundriss, 3D-Renderings, Möbelplanung, Licht und Elektroplanung) für ein Haus am Meer nicht mehr als 10.000€ einmalig
  7. Einrichtung in Kroatien zu kaufen spart Dir im Vergleich zum Einkauf in Deutschland oder Kroatien sicher mindestens 50% der Einkaufskosten

Anmerkung: diese Kostenpunkte für ein Haus am Meer sind grobe Schätzungen und basieren auf echten Projekten unserer Experten im Experten-Netzwerk Istrien und der Opatija Riviera.

Das Haus am Meer in Kroatien kaufen: eine beispielhafte Kalkulation

Stell Dir vor, Du gehst es an und kaufst Dir in Kroatien ein Haus am Meer. Du beschränkst Dich dabei mit Deiner Suche auf die Opatija Riviera und Istrien. Dein Ziel ist es ein tolles Grundstück oder einen Altbestand zu finden, den Du zu einer atemberaubenden Villa am Meer umbauen oder entwickeln kannst.

Die folgende Kalkulation könntest Du Dir dabei im Hinterkopf behalten

Das Haus am Meer kaufen: das Grundstück

Was kostet Dich das Grundstück? Die Antwort auf diese Frage ist natürlich nicht so einfach und hängt stark von der Lage des Grundstücks habe. Fragen, die den Preis eines Grundstücks beeinflussen, sind die Folgenden:

  • Wie nah liegt das Grundstück am Meer dran?
  • Wie groß ist das Grundstück?
  • Wie gut kann das Grundstück bebaut werden?
  • Wie weit ist das Grundstück von der nächsten Stadt, dem Strand oder dem Ortszentrum entfernt?
  • Wieviel Sonne bekommt das Grundstück ab?
  • Wie gut ist das Grundstück zu erreichen?
  • Ist das Grundstück schon erschlossen?

Das ist eine Auswahl von Fragen. Die Liste ist jedoch nicht allumfassend. Für ein Grundstück entlang der Küsten Istriens und der Kvarner Bucht würde ich daher die folgenden realistischen Preispunkte (2019) ansetzen

  • Ein absolutes Premium-Grundstück mit Weltklasse Ausblick in direkter Näher zum Ortskern einer großen Stadt und dennoch sonniger Alleinlage und Ruhelage: ca 1.000€ / qm
  • Ein gutes Grundstück in Stadtnähe mit sonniger Lage und 1a Meerblick: ca 500 €/qm
  • Ein Top Grundstück am Hang, in ca 10-20 Minuten Entfernung mit dem Auto zum Meer: 250-500 €/qm
  • Ein gutes Grundstück am Hang mit gutem Meerblick, guter Sonneneinstrahlung und guter Erreichbarkeit: ca 200 €/qm
  • Alle anderen Grundstücke dürfen nicht mehr als 200€/qm im Einkauf kosten

Gehen wir als davon aus wir haben das folgende Grundstück:

  • 2.500 qm
  • In ca 15min Entfernung vom Meer
  • Mit toller Sonne und tollem Meerblick
  • In ca 20 Minuten Entfernung mit dem Auto zur nächsten Stadt

Dann würde ich den Preis für diese Grundstück mit maximal 400€/qm ansetzen, eher 250 €/qm.

D.h. in Summe komme ich für ein 2.500qm Grundstück für einen Preis von 250€/qm auf eine Gesamtsumme für die Kalkulation des Grundstücks für ein Haus am Meer in Kroatien von ca 625.000€. Mehr kann und darf ein solches fiktives Grundstück nicht kosten.

Das Haus am Meer kaufen: das Bauprojekt

Die Kalkulation des Grundstück ist einfacher, da es weniger Einflussvariablen gibt. Die genau Kalkulation eines Haus am Meer ist da schon eine aufwendigere Nummer.

  • Wieviel Wohnfläche soll in dem Haus verbaut werden?
  • Wie aufwendig soll das Haus gebaut werden?
  • Wie sieht die Einrichtung aus?
  • Welche Sonderwünsche soll das Haus erfüllen?
  • Welchen Stil bevorzugen die Eigentümer für das Haus am Meer?

In Deutschland rechnen wir für den Bau eines Mehrfamilienhauses in gehobener Bauqualität 2.500 €/qm Wohnfläche.

Annahmen: die Kosten für gehobene Bauqualität in Deutschland erlaubt es in Kroatien ein Haus am Meer mit Luxusaustattung anzuvisieren.

Bei geplanten 750qm Wohnfläche ergeben sich daraus ca 1.9 Mio € für die reinen Baukosten bei fiktiven 2.500€/qm Gestehungskosten

Das Haus am Meer kaufen: die Nebenkosten

Beim Kauf eines Hauses am Meer in Kroatien als Neubauimmobilie kommen noch die Nebenkosten dazu. Weil es sich um einen Neubau handelt, fallen in diesem Sinne keine klassischen Kaufnebenkosten an.

Viel wichtiger ist es, das beim Kauf einer Neubauimmobilie zunächst die Mehrwertsteuer in Höhe von 25% des Kaufpreises noch mit addiert werden muss. Während alte Immobilien ohne Mehrwertsteuer gekauft werden, so müssen die Preise für Neubauimmobilien zusätzlich mit Mehrwertsteuer versehen werden.

Bei Summen ab 2 Mio € sind das sehr schnell sehr beachtliche Summen, die nur für Steuerzahlungen einkalkuliert werden müssen.

Die Villa am Meer an der Opatija Riviera in Kroatien kaufen: gefällt Sie Dir?

Villa am Meer in Kroatien
Haus am Meer mit Pool an der Opatija Riviera kaufen

Dieses wunderschöne Haus an der Opatija Riviera in Kroatien steht als Haus am Meer aktuell zum Verkauf.

Hier gibt es kaum Kritik zu üben. Auch wenn die 3D-Renderings für das Haus am Meer nur eine Modellierung sind, so fällt es nicht schwer, sich zu vorzustellen, welche Kategorie Objekt dieses Neubauprojekt wird.

Das Haus wird für den folgenden Preispunkt angeboten: 3.2 Mio €

  • Im Rahmen unserer kleinen Vorabkalkulation kommen wir auf einen Wert des Grundstücks von ca 600.000€
  • Die Kosten für den Bau und für das Projekt “Haus am Meer in Kroatien” beziffern wir auf ca. 1.5 bis 1.8 Mio€
  • Daraus ergibt sich eine gesamte Investitionssumme von ca 2.5Mio € für das gesamte Projekte zzgl. MwSt. beim Kauf

Das Haus am Meer in Kroatien kaufen: Was ist die Schlussfolgerung?

Was ist die Schlussfolgerung aus dieser Art der Betrachtung?

  • Bei diesem Objekt handelt es sich zweifelsohne um eine absolutes Top-Objekt an der Opatija Riviera mit toller Lage, tollem Ausblick und einem atemberaubenden Objekt
  • Kommt ein solches Projekt für Dich in Fragen, so musst Du Dir die folgenden Fragen stellen:
    • Möchtest Du direkt in einen Neubau investieren und dabei eine signifikant höheren Preis bezahlen, weil Du die Bauträger / Projektentwickler Marge mit bezahlst?
    • Oder nimmst Du das Risiko auf Dich und suchst Dir das Grundstück Deiner Wahl und baust darauf das Objekt Deiner Wahl zu den Kosten Deiner Wahl

Meine Empfehlung? Wenn Du Dir die Arbeit und die Mühe eines Bauprojektes nicht antun willst, dann schlage zu bei solch einem Angebot.

Haus am Meer in Kroatien
Haus am Meer in Kroatien

Gerne stellen wir Dir den Kontakt zum Verkäufer bzw. verantwortlichen Makler vor Ort her, wenn Du eine Besichtigung durchführen möchtest. Folge einfach dem folgenden Button und lass Dich von diesem grandiosen Haus am Meer in Kroatien verzaubern.

Ist es Dir wichtig, Dir Dein Projekt nach eigenen Vorstellungen zu entwickeln, dann schlage ich Dir vor

Wie klingt das für Dich?

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Zu verkaufen: Gute Kapitalanlage mit bis zu 10% Bruttorendite

Zu verkaufen: Gute Kapitalanlage mit bis zu 10% Bruttorendite

Du möchtest ein Haus kaufen in Kroatien? Du könntest Dir vorstellen, das Haus als reine Kapitalanlage zu kaufen mit gelegentlicher Einzelnutzung?

Dann könnte dieses Haus am Meer an der Opatija Riviera für Dich eine mögliche Alternative sein.

Haus am Meer in Kroatien kaufen: warum dieses Haus eine gute Kapitalanlage sein könnte

Die Eckdaten sind recht leicht zusammengestellt

  • Doppelhaushälfte in Poljane über der Marina von Icici an der Opatija Riviera
  • Stabile 60.000 USD Mieteinnahmen allein über AirBNB und HomeAway über die letzten 2 Jahre (Quelle: AirDNA.co)
  • Betrieben und vermarktet über Interhome als Ferienhaus für größere Gruppen mit einer nahezu Vollauslastung über die Sommersaison

Warum glaube ich, dass es sich bei dem Objekt um eine gute Kapitalanlage in Kroatian an der Opatija Riviera handelt?

  • Alle Dokumente zum Haus sind sauber gepflegt und in Ordnung
  • Die Vermietung ist offiziell angemeldet und in den Händen von Profis
  • Das Haus glänzt bereits früh in der Saison mit einer guten Auslastung
  • Das Haus wird von wiederkehrenden Gästen besucht und gut bewertet
  • Mit etwas mehr Eigeneinsatz könnte aus dieser Immobilie eine Kapitalanlage mit einer Bruttorendite von mehr als 10% werden

Haus kaufen in Kroatien: die Analyse

Wir haben das zum Verkauf stehende Objekt für Dich einmal geprüft und den Case für die Nutzung als Kapitalanlage durchgerechnet.

Was denkst Du? Könntest Du Dir vorstellen, mit diesem Objekt Geld über die Vermietung zu verdienen?

Haus in Kroatien kaufen als Kapitalanlage: dieses Objekt steht zum Verkauf

Du möchtest nun mehr zu der Immobilie wissen und erfahren? Dann klicke auf den folgenden Button und wir führen Dich direkt zum Objekt. Hier erhälst Du alle Zahlen, die Du brauchst, um Dein Haus in Kroatien zu kaufen.

Ferienhaus am Meer in Kroatien Kvarner Bucht kaufen Objektvorstellung
Ferienhaus am Meer in Kroatien Kvarner Bucht kaufen Objektvorstellung


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Zu verkaufen: Die wahrscheinlich größte Terrasse Istriens

Zu verkaufen: Die wahrscheinlich größte Terrasse Istriens

Du möchtest Dir eine Ferienwohnung in Kroatien kaufen? Du hast Dich in die Opatija Riviera und die Kvarner Bucht verliebt? Dann solltest Du Dir diese einzigartige Altbauwohnung in Opatija Volosko einmal ansehen.

Wohnung in Kroatien kaufen

Es gibt nicht viele Wohnungen, die in Kroatien zum Verkauf stehen und die einen potentiellen Käufer derart begeistern und mitreissen wie diese Altbauwohung in Opatija Volosko.

Nicht nur ist sie kaum 5h Autostunden vom Münchner Süden entfernt. Nein. Gleichzeitig sammelt Sie Top-Bewertungen am Fließband von allen Gästen, die in dieser Wohnung über Booking.com oder AirBnB eine schöne Zeit an der Opatija Riviera verbingen.

Das ist uns als Immobilien-Investoren wichtig, wenn wir eine Wohnung kaufen in Kroatien

Am Ende des Tages sind wir alle Immobilieninvestoren. Egal ob wir eine Wohnung in Kroatien zur Eigennutzung kaufen oder ob wir die Wohnung in Kroatien kaufen, um über AirBNB oder Booking.com uns etwas Geld hinzuzuverdienen.

Die folgenden Kritierien sind uns beim Kauf einer Wohnung in Kroatien wichtig

  1. Wir möchten uns sicher sein, dass das Geld, das wir investieren auch sicher investiert ist
  2. Wir möchten wissen, wie sich die Wohnung, die wir uns in Kroatien kaufen über die kommenden Jahre im Wert entwickelt
  3. Wir möchten verstehen, wer sich um die Wohnung kümmert, wenn wir in der Wohnung nicht permanent vor Ort sind

Bei dieser hier vorgestellten Immobilie sind alle drei Fragen auf einzigartige Art und Weise adressiert

Wohnung in Kroatien kaufen: Ist mein Geld sicher investiert?

Diese Frage lässt sich sehr schön und sehr einfach beantworten

  • Die Zahl der Altbauwohnungen in Top-Lage mit einer vergleichbaren Aussicht
  • Die Zahl der Altbauwohnungen, die auf derartige Art und Weise renoviert wurden und nun top vermietet werden ist ebenfalls rar gesät
  • Der Markt für Altbauwohnungen an der Opatija-Riviera erfährt eine globale Nachfrage

D.h. auf ein begrenztes Angebot entfällt eine globale Nachfrage. Das wiederum führt dazu, dass sich der Preis für diese Art der Immobilien sehr stabil entwickelt.

Wohnung in Kroatien kaufen: wie wird sich der Wert entwickeln?

Wir gehen davon aus, dass sich gut betriebenen und gepflegte Immobilien in erster oder zweiter Reihe zum Meer oder mit Meerblick über die nächsten 10-20 Jahre sehr positiv entwickeln werden.

  • Kroatien steht vor der Einfühung des €, was aus meiner Sicht einen starken Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienpreise haben wird
  • Kroatien steht vor dem Eintritt in das Schengengebiet, wovon der Immobilienmarkt in Küstennähe ebenfalls stark profitieren wird
  • In Kroatien gibt es im Verlgleich zu anderen in wenigen Stunden von Deutschland erreichbaren Mittelmeergebieten noch tolle Immobilien zu vernünftigen Preisen

Die ganz große Investorenwelle ist in Kroatien noch nicht angekommen. Ich gehe jedoch davon aus, dass Kroatien und insbesondere die Opatija Riviera über die nächsten Jahre noch stärker entdeckt werden wird.

Wohnung in Kroatien kaufen: wer kümmert sich um meine Immobilie?

Die hier vorgestellte Immobilie wird von einem privaten Wohnungsverwalter, der in direkter Nähe wohnt und arbeitet verwaltet.

Die Kommunikation läuft über das Smartphone sehr gut und sehr reibungslos. Egal ob mit WhatsApp, Viber oder Slack, die Abstimmung zwischen den Eigentümer und dem Verwalter ist ausgezeichnet und kann so direkt übernommen werden.

Die Prozesse der Vermietung, der Reinigung und der Gebührenverwaltung sind eingeschwungen und abgestimmt. Die Wohnung wird also tadellos übernommen.

Wohnung in Kroatien kaufen: so sieht Sie aus

Du bist gespannt auf die Wohnung an der Opatija Riviera? Du möchtest wissen, wie Sie aussieht und ob Sie zu Dir passt? Dann klicke JETZT auf das folgende Titelbild.

Wohnung am Meer in Kroatien kaufen klein
Opatija-Riviera: Wohnung am Meer in Kroatien kaufen


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Was kostet es in Kroatien eine Immobilie zu kaufen? Was sind die Kaufnebenkosten?

Was kostet es in Kroatien eine Immobilie zu kaufen? Was sind die Kaufnebenkosten?

Wie hoch sind die Nebenkosten? Mit welchen Nebenkosten muss ich rechnen, wenn ich in Kroatien ein Haus kaufe. Die folgenden Tabelle gibt Aufschluss zu den wichtigsten Kostenblöcken, die auf Dich beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in Kroatien zukommen.

Kaufnebenkosten Haus kaufen in Kroatien
Kaufnebenkosten Haus kaufen in Kroatien

Das kostet es ein Haus in Kroatien zu kaufen

Die Transaktionskosten beinhalten alle Kosten für den Kauf und den Weiterverkauf einer Immobilie – Anwalts-Gebühren, Notar-Gebühren, Anmeldegebühren, Steuern und die Maklerprovision

Grunderwerbssteuer beim Immobilienkauf in Kroatien

Bei der Übertragung von Immobilienbesitz wird eine Grunderwerbsteuer von 3% des Verkehrswertes erhoben. Diese Steuer wird sowohl von in- als auch von ausländischen juristischen und natürlichen Personen erhoben, sofern in einem internationalen Abkommen nichts anderes bestimmt ist.

Der Käufer ist unter Umständen nicht zur Zahlung dieser Steuer verpflichtet, wenn bestimmte, durch das Grundsteuergesetz vorgeschriebene Bedingungen erfüllt sind.

Die Grunderwerbssteuer gilt nicht für den Erwerb von Neubauten, d.h. den Erstverkauf. Stattdessen unterliegt der Verkauf einer Mehrwertsteuer von 25% des Bauwertes, d.h. des Nettobauwertes.

Mehrwertsteuer

Die Mehrwertsteuer (MwSt.) wird seit dem 01. März 2012 mit einem Pauschalsatz von 25% erhoben.

Anwaltshonorar

Es ist üblich, einen Anwalt zu beauftragen, der alle notwendigen Vorbereitungen trifft. Anwälte berechnen in der Regel etwa 1% bis 1,25% des Kaufpreises (zuzüglich 25% Mehrwertsteuer).

Maklerprovision

Die Provision für Immobilienmakler liegt zwischen 3% und 6% (zuzüglich 25% MwSt.), die von Käufer und Verkäufer separat bezahlt werden. Ausländer werden in der Regel mehr berechnet. Agenten in Kroatien sind nicht lizenziert, daher müssen Käufer beim Umgang mit ihnen vorsichtig sein.

Eintragungsgebühren

Die Eintragungsgebühren und sonstigen Gebühren liegen bei rund 0,01% bis 0,05% des Immobilienwertes.

Wie läuft der Prozess ab, ein Haus oder eine Wohnung in Kroatien zu kaufen?

Der Erwerb von Immobilien durch Ausländer ist langwierig und restriktiv. Die zahlreichen Beschränkungen des Auslandsbesitzes lassen sich nicht leicht umgehen.

Das sind die wichtigsten Einschränkungen und Regeln beim Kauf eines Hauses oder einer Immobilie in Kroatien:

  1. Immobilien können nur von Staatsangehörigen erworben werden, die ein Gegenseitigkeitsabkommen mit Kroatien haben; dann können kroatische Staatsangehörige selbst frei im Heimatland des Käufers (also z.B. Deutschland) Immobilien erwerben wie z.B. die EU-Länder (außer Italien), die Vereinigten Staaten, Russland und Ungarn.
  2. Staatsangehörige aus Italien, der Schweiz und Bosnien und Herzegowina können nur dann Immobilien kaufen, wenn sie sich dauerhaft in Kroatien niederlassen wollen. In den meisten Fällen wird von einer Gegenseitigkeit ausgegangen, bis das Gegenteil bewiesen ist.
  3. Liegt keine Gegenseitigkeit vor, so muss die Zustimmung (in Form eines Verwaltungsaktes) vom Außenministerium eingeholt werden, bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann. Die Einholung der Zustimmung dauert zwei bis sechs Monate, da das Ministerium die ausländischen Gesetze (die des Antragstellers) studieren muss, um festzustellen, ob ein Gegenseitigkeitsabkommen besteht.
  4. Ausländer können nach dem Gesetz über das Eigentum und andere Grundrechte keine land- und forstwirtschaftlichen Flächen erwerben. Ausländer dürfen keine unter Denkmalschutz stehenden Immobilien erwerben, es sei denn, die Kommunen verzichten auf ihr Vorkaufsrecht zum Erwerb der Immobilie.

Zu beachten ist, dass Ausländer nur über ein Unternehmen vermieten können bzw. bei der Vermietung als Privatpersone ebenfalls die Mieteinnahmen mit 25 % Mehrwertsteuer versteuern müssen.

Der Kaufprozess läuft wir im Folgenden skizziert ab:

  1. Vorvertragliche Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer (Verkäufer). Der Käufer zahlt eine Anzahlung in Höhe von 10% des Verkaufspreises (Dieser Prozentsatz kann je nach Vertragspartei unterschiedlich sein und die Anzahlung kann bis zu 15% betragen).
  2. Ein verbindlicher Vertrag wird dann von einem Anwalt erstellt und vom Notar unterzeichnet. Eine offizielle Notiz des Vertrages ist im Grundbuchamt zu hinterlegen. Der Vertrag muss im Stadtkataster registriert und die Umsatzsteuer bezahlt werden. Die Grunderwerbsteuer von 3% gilt nicht für Neubauten. In diesem Fall wird auf den Bauwert des Gebäudes eine Mehrwertsteuer von 25% erhoben. Neubauten sind definiert als Immobilien, die nach dem 31. Dezember 1997 gebaut wurden.

Bei Vorvertragsabschluss wird die Anzahlung nicht zurückgezahlt, wenn der Käufer die Vertragsbedingungen nicht erfüllt. In Fällen, in denen der Verkäufer seinen Teil des Vertrages nicht erfüllt, wird von ihm erwartet, dass er den Käufer durch die Zahlung des doppelten Betrages der Anzahlung entschädigt.

Es gibt ein Problem mit sauberen Titeln. Ein Drittel der Bevölkerung floh während des Krieges aus dem Land. Es besteht eine nicht kleine Wahrscheinlichkeit, dass die Verkäufer nicht der rechtmäßige Eigentümer sind. Der Staat lässt den Kauf von Immobilien mit unklarem Eigentum nicht zu. Es ist ratsam, das rechtmäßige Eigentum an der Immobilie zu begründen, bevor man zur Vorvertragsphase übergeht.

Es dauert durchschnittlich 113 Tage, um den Kauf oder den Verkauf einer Immobilie abzuschließen.

Die Mehrwertsteuer wird auf neue Wohnungen erhoben und vom Verkäufer bezahlt, der sie in der Regel durch einen erhöhten Kaufpreis an den Käufer weitergibt.

(h/t: Global Property Guide)

Ganz konkret: so viel kostet ein Steinhaus in Istrien

Du hast Lust etwas tiefer einzusteigen? Du hast vielleicht den Plan ein Steinhaus in Istrien zu kaufen? Dann haben wir Dir hier einen Artikel zusammengestellt, der Dir hilft die Kosten abzuschätzen für Deinen Plan “Steinhaus in Istrien kaufen“.

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Haus kaufen in Kroatien: Wie sieht der Grundbuchauszug aus und was steht da drin?

Haus kaufen in Kroatien: Wie sieht der Grundbuchauszug aus und was steht da drin?

Wenn Du Dir in Kroatien ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung kaufen möchtest. Dann kommst Du sehr schnell an den Punkt an dem Du Dir die Grundbuchauszüge vorlegen lassen solltest.

Der Grundbuchauszug

Im Grundbuchauszug ist geregelt um welche Parzelle es sich handelt, sie sie genau liegt, wie groß sie ist und welche Eigentumsverhältnisse vorliegen. Der Grundbuchauszug stellt auch dar, ob es Belastungen auf dem Grundstück oder der Immobilie gibt, die beschrieben wird.

Belastungen können z.B. sein:

  • Sicherheiten, die von der Bank eingetragen worden sind, weil die Immobilie zur Sicherheit für die Vergabe eines Kredites genutzt wurde
  • Streitigkeiten, die auf dem Grundstück oder der Immobilie liegen, wie z.B. laufende Klagen oder Gerichtsverhandlungen

Der Grundbuchauszug stellt daher sehr schön dar, wie es um eine Grundstück, ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung in Kroatien bestellt ist.

Am Ende des Tages ist die Rolle des Grundbuchs die Gleiche wie bei uns zu Hause in Deutschland.

Grundbuchauszug Immobilie Kroatien

Grundbuchauszug – Die Abteilungen

In einem Grundbuch gibt es in der Regel drei Abteilungen: A, B, und C.

In der Abteilung A ist das Grundstück bzw. die Immobilie geregelt. D.h. was genau steht in der Parzelle und auf dem Grundstück. Ist es ein Grundstück, ein freistehendes Ferienhaus oder eine Ferienwohung. Hier werden auch die offiziellen Größen dargestellt. Diese Angaben sollten übereinstimmen mit den Angaben, die Du aus dem Exposé zum Objekt kennst.

In der Abteilung B ist geregelt, wer das Eigentumsrechnt an dieser Parzelle hat. D.h. wer ist der Eigentümer, dem Ihr die Parzelle oder die Immobilie abkaufen wollt. Dieser Name sollte auch in den Unterlagen zum Kaufvertrag wieder auftauchen, damit Ihr sicher seid, auch von der richtigen Person, die richtige Immobilie zu kaufen.

In der Abteilung C sind dann alle Belastungen zu der Immobilie eingetragen. D.h. Gibt es eingetragene Grundschulden? Gibt es sonstige Belastungen auf dem Grundstück, die vor jedem Kauf erstmal bereinigt werden müssen.

Wenn Ihr dann zum Kauf voranschreitet, dann sollte der Grundbuchauszug auf jeden Fall so aussehen, wie in obigem Screenshot. Also leer und frei von Belastungen, die Ihr sicher nicht mit übernehmen wollt.

Ihr seid Euch unsicher vor dem Kauf? Fragt auf jeden Fall einen Experten

Wenn Ihr Euch vor dem Kauf noch unsicher seid, fragt einen Experten, der sich mit Eigentumsrecht und Immobilienkäufen in Kroatien auskennt. Er kann Euch sagen, was noch zu tun ist oder ob der Kauf des Grundtücks oder der Immobilie für Euch unbedenklich ist.

>> Schaut Euch gerne hier unser Expertennetzwerk dazu an: Experten-Netzwerk für den Kauf von Immobilien in Kroatien

Das Video zum Artikel “Immobilie kaufen in Kroatien – Der Grundbuchauszug

Und hier noch das dazu passende Video für alle Fans des bewegten Bildes und nicht des geschriebenen Wortes.

Posted by Thomas Langenberg in Phase 06: Immobilienerwerb, Video, 0 comments
Wieviel Einkommenssteuer muss ich in Kroatien bezahlen?

Wieviel Einkommenssteuer muss ich in Kroatien bezahlen?

Eine wichtige Frage, die ich bei aller Euphorie immer gerne mal wieder vergesse. Wieviel Einkommenssteuer muss ich eigentlich bezahlen, wenn ich eine Ferienwohung oder ein Ferienhaus in Kroatien vermiete?

Die Antwort auf diese Frage habe ich im aktuelle Podcast einmal für Euch zusammengefasst.

Ganz wichtig: wenn Ihr eine rechtsverbindlich Auskunft haben wollt, dann solltete Ihr Euch auf jeden Fall an einen Steuerberater wenden, weil dieser Euch hier eine fundierte Analyse für Eure individuelle Einkommenssteuer-Situation machen kann.

Titelbild von rawpixel auf Unsplash

Posted by Thomas Langenberg in Phase 05: Business Plan, Video, 0 comments
Rendite-Rechner für Ferienimmobilien zur Kapitalanlage als Excel: So viel passives Einkommen kannst Du verdienen

Rendite-Rechner für Ferienimmobilien zur Kapitalanlage als Excel: So viel passives Einkommen kannst Du verdienen

Wir werden immer wieder gefragt: lohnt es sich in eine Ferienwohnung im Inland oder im Ausland zu investieren? Welchen Preis darf ich bezahlen, welchen Preis soll ich bezahlen und welche Miet-Einnahmen kann ich erwarten?

Unsere Antwort ist immer: es kommt drauf an. Warum kommt es immer drauf an?

  • Es kommt darauf an was für eine Ferienimmobilie wir uns gerade anschauen
  • Es kommt darauf an, wo sich die Ferienimmmobilie befindet und welche Art von Saisonalität vorliegt
  • Es kommt darauf an, welche Art von Feriengästen in der Ferienimmobilie wohnen werden
  • Es kommt auf Eure eigenen Anforderungen an Rendite und passivem Einkommen aus Vermietung an
  • Es kommt auf Euren Finanzierungsrahmen drauf an

Eine pauschale Antwort ist auf diese Frage nicht so einfach. Aus diesem Grund stellen wir Euch unseren Rendite-Rechner zur Verfügung, den wir auch für unsere eigenen Investments nutzen.

Der Rendite-Rechner für Ferienimmobilien zur Kapitalanlage als Excel: Ziele und Vorgehen

Ziel des Rendite-Rechners für Ferienimmobilien als Kapitalanlage  ist es daher, Euch dabei zu helfen, eine solide Antwort auf obige Fragen zu finden.

Mit dem Rendite-Rechner für Ferienimmobilien zur Kapitalanlage könnt Ihr viele Annahmen, die Ihr habt simulieren und dann entscheiden:

  • Wie sieht meine Saisonalität aus?
  • Wann kann ich mir welcher Auslastung rechnen und wie verändern Änderungen der Auslastung meine Renditeziele?
  • Welche Mietpreis pro Tag kann ich verlangen und wie verändert der Mietpreis meine Rendite, die ich mit meiner Ferienimmobilie zur Kapitalanlage verlangen kann?
  • Wie verhalten sich die einmaligen Kosten, also die Anschaffungs- und Renovierungskosten im Vergleich zu den laufenden Kosten, die ich für den Betrieb und die Vermarktung der Ferienimmobilie habe?

Alle diese Fragen und noch viele mehr stehen Euch im Rahmen des Rendite-Rechners für Ferienimmobilien zur Kapitalanlage zur Verfügung.

Rendite-Rechner für Ferienimmobilien zur Kapitalanlage hier herunterladen

Rendite-Rechner für Ferienimmobilien zur Kapitalanlage als Excel: So sieht er aus

Der Rendite-Rechner ist ein Excel Spreadsheet, das in verschiedene Arbeitsbereiche untergliedert ist.

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Der Homescreen

Das ist der Startscreen zum Rendite-Rechner für Deine Ferienimmobilie zur Kapitalanlage.

Rendite-Rechner für Ferienimmobilien zur Kapitalanlage - Die Startseite
Rendite-Rechner für Ferienimmobilien zur Kapitalanlage – Die Startseite

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Der Überblick / Das Dashboard

Hier siehst Du die wichtigsten Zahlen im Überlick zu Deiner Ferienimmobilie.

Rendite-Rechner für Ferienimmobilien zur Kapitalanlage - Alle wichtigen Zahlen auf einen Blick
Rendite-Rechner für Ferienimmobilien zur Kapitalanlage – Alle wichtigen Zahlen auf einen Blick

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Die Kalkulation der laufenden Einnahmen über das Vermietjahr

Mit diesem Screen kalkulierst Du die Einnahmen im Laufe des Vermietjahres für Deine Ferienimmobilie.

Rendite-Rechner für Ferienimmobilien zur Kapitalanlage - Die Kalkulation Deiner laufenden Einnahmen
Rendite-Rechner für Ferienimmobilien zur Kapitalanlage – Die Kalkulation Deiner laufenden Einnahmen

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Die Kalkulation der einmaligen Kosten beim Kauf der Ferienimmobilie zur Kapitalanlage

In diesem Screen berechnest Du die komplette Summe Deiner einmaligen Kosten beim Kauf Deiner Ferienimmobilie.

Rendite-Rechner für Ferienimmobilien zur Kapitalanlage - Die Kalkulation Deiner einmaligen Kosten
Rendite-Rechner für Ferienimmobilien zur Kapitalanlage – Die Kalkulation Deiner einmaligen Kosten

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Die Kalkulation der laufenden Kosten im Lauf der Vermietung einer Ferienimmobilie zur Kapitalanlage

In diesem Screen kalkulierst Du Deine fortlaufenden Kosten aus der Vermietung Deiner Ferienimmobilie.

Rendite-Rechner für Ferienimmobilien zur Kapitalanlage - Die Kalkulation Deiner laufenden Kosten
Rendite-Rechner für Ferienimmobilien zur Kapitalanlage – Die Kalkulation Deiner laufenden Kosten

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Das Modellieren Deiner Rendite in Abhängigkeit Deiner individuellen Randbedingungen

Nachdem Du alle Daten eingetragen hast, kannst Du in diesem Screen Deine erwartete Rendite ausrechnen.

Rendite-Rechner für Ferienimmobilien zur Kapitalanlage - Die Simulation Deiner Rendite
Rendite-Rechner für Ferienimmobilien zur Kapitalanlage – Die Simulation Deiner Rendite

Titelbild von rawpixel auf Unsplash.

Posted by Thomas Langenberg in Allgemein, Phase 05: Business Plan, 2 comments
Wie finanziere ich eigentlich ein Ferienhaus im Ausland? Z.B. wenn ich einen Kredit für ein Haus in Kroatien benötige?

Wie finanziere ich eigentlich ein Ferienhaus im Ausland? Z.B. wenn ich einen Kredit für ein Haus in Kroatien benötige?

Wie bekomme ich einen Kredit für ein Ferienhaus in Kroatien oder allgemeiner: wie finanziere ich eigentlich eine Ferienimmobilie im Ausland?

Dieser Frage sind wir in unserem neuesten Podcast nachgegangen und zeigen Euch hier die wichtigsten Optionen auf.

#034 : Wie finanziere ich ein Ferienhaus in Kroatien? Wie bekomme ich ein Kredit für ein Ferienhaus in Kroatien? (Podcast Ferienimmobilien)

Titelbild von rawpixel auf Unsplash

Posted by Thomas Langenberg in Allgemein, Phase 03: Rahmenbudget, 0 comments