Monat: Mai 2019

Warum es Sinn macht, jeden Schritt des Kaufprozesses kritisch zu hinterfragen

Warum es Sinn macht, jeden Schritt des Kaufprozesses kritisch zu hinterfragen

Du stehst kurz davor ein Haus in Kroatien zu kaufen? Du bist in eine Immobilie verliebt, die Du aktuell kaufen möchtest? Dann ist dieser Beitrag für Dich, weil er Dir noch einmal 1-2 Dinge aufzeigt, an die Du beim Haus kaufen in Kroatien denken solltest

Haus kaufen in Kroatien – Die Kaufpreiszahlung

Ich bin in meinem gestrigen Beitrag darauf eingegangen. Wenn Du in Kroatien einen Kaufvertrag abschliesst, ist es wichtig für Dich zu verstehen, dass dieser Kaufpreis nur in Kuna bezahlt werden kann.

 Bezuglich Ihres Kaufes aber auch bezüglich aller anderen Kaufverträge in Kroatien: Der Kaufpreis muss nach dem Gesetz in Kuna bezahlt werden. Deswegen wechseln alle Banken in Kroatien gleich die Euros in Kuna um, wenn Sie den Verwendungszweck der Kaufpreiszahlung sehen. Nach dem Gesetz muss es in Kuna an Verkaufer überweisen werden. Darüber muss Sie der Makler aufklären.

S. Vahic, Anwalt in Rijeka

Jeder Kaufvertrag muss daher in Kuna abgewickelt werden. Alles andere ist nicht konform mit dem Gesetz zum Haus kaufen in Kroatien.

Die Spielarten für Kaufvertrag zum Haus kaufen in Kroatien

Wenn Du Dich mit dem Schreiben des Vertrages beschäftigst, dann stehen Dir zwei Optionen offen.

  • Option 1: Du kannst den Kaufpreis für die Immobilie in Kuna in den Vertrag reinschreiben
  • Option 2: Du schreibst direkt den vereinbarten Kaufpreis in Euro rein. Wichtig hier ist der Passus, dass am Tag der Überweisung dieser Kaufpreis in Kuna zum durchschnittlichen Tageskurs der kroatischen Nationalbank gewechselt wird.

Damit ist Dein Vertrag safe. Es gibt jedoch ein kleines Detail, an das Du denken musst

Die Nachzahlung beim Hauskauf in Kroatien

Der Zahltag kommst. Du überweist den Kaufpreis an den Eigentümer. Der Eigentümer ruft Dich an und bestätigt den Erhalt des Geldes. Nur leider fehlen ein paar Kuna. Er fordert Dich auf nachzuzahlen.

Was ist passiert?

Alles halb so wild. Deine Euro wurden in Kuna gewechselt durch die Bank. Weil die Bank auch etwas in diesem Prozess verdienen will, ist der Wechselkurs für Dich schlechter. D.h. Du bekommst weniger Kuna raus als geplant.

Das wiederum heisst, dass Du dem Verkäufer noch Geld schuldest. Dieses ist absolut sauber und Du schuldest es dem Verkäufer wirklich.

Was mir passiert ist

Jetzt gibt es aber einen Kniff: wenn du im Verwendungszweck Deiner Überweisung reinschreibst “Uplata” oder “Zahlung”, dann muss es nicht zwingend sein, dass es eine Nachzahlung gibt. In der Regel bleibt das Geld in Euros und Du hast Glück gehabt.

In meinem Fall hatten wir kein Glück. In Summe gab es in der Transaktion 4 Überweisungen, zwei mit dem richtigen Verwenungszweck und zwei mit dem falschen Verwendungszweck.

D.h. bei der Hälfte des Betrages wurden die Euros in Kuna umgewechselt. Wir musssten also nachzahlen.

ABER: der Verkäuferschaft unterlief möglicherweise ein Fehler und Sie forderten das volle Delta auf die Überweisung, d.h. die Abweichung Euro zu Kuna nach dem Wechsel.

Der Fehler fiel, weil wir die Siuation sofort hintergragten. Mit dem Ergebnis: wir konnten die Situation auflösen und bezahlten ledigilch den Betrag, der sich aus dem Teil der Überweisungen ergab, die den Verwendungszweck nicht korrekt enthielten.

Lesson learned beim Haus kaufen in Kroatien?

Lieber einmal mehr nachfragen also zu wenig. Hinter die Mechanik und Logik des Kaufvertrages schauen, dann kann Dir beim Haus kaufen in Kroatien nicht viel passieren.

Sollte es zu dem Fall kommen, dass Du einen Wechselkursverlust begleichen musst, dann rechne nach, damit Dir auch nur der Betrag in Rechnung gestellt wird, der aus der Umrechnung von Euro nach Kuna entsteht.


Du hast Fragen zu Deinem Hauskauf in Kroatien? Schreibe mir gerne unter thomas.langenberg@stylondo.com.

Posted by Thomas Langenberg in Phase 06: Immobilienerwerb, 0 comments
Fehler, die Du beim Haus kaufen in Kroatien vermeiden solltest

Fehler, die Du beim Haus kaufen in Kroatien vermeiden solltest

Wie die meisten von Euch sicher wissen, befinde ich mich gerade im Kaufprozess meiner zweiten Immobilie in Kroatien. Es geht um ein Haus in Opatija. Nach langen und zähen Verhandlungen sind wir nun im Endspurt.

Jetzt, auf der Zielgeraden, ist noch einmal eine ganz große Diskussion ausgebrochen zu einem Thema, das wir im Vorfeld intensiv diskutiert und anwaltlich haben prüfen lassen. Leider ist es nun doch zu einer Komplikation gekommen, die wir gerade dabei sind zu lösen.

Der Kaufvertrag, wenn Du ein Haus in Kroatien kaufst

Was ist also passiert? In meinen Videos zum Thema Kaufvertrag in Kroatien habe ich schon drauf hingewiesen. Einer der größten Diskussionspunkte bei der Anfertigung eines Kaufvertrages ist das Wechselwährungsrisiko.

Haus kaufen in Kroatien – Das Risiko des Wechselkurses

Was bedeuetet das “Wechselwährungsrisiko”? Nun. Im Grunde ist es sehr einfach:

  • In Kroaiten ist es rechtlich unzulässig einen Vertrag in Euro zu schreiben
  • Das heisst alle Kaufverträge müssen als Kuna-Verträge formuliert werden
  • D.h. Du kannst in den Vertrag schreiben, dass der Kaufpreis eine Betrag, z.B. 100.000€ ist, der dann, am Tag der Überweisung, in kroatische Kuna umgewechselt wird

Weil sich die Bank bei dem Wechseln natürlich Ihren Teil rausnimmt, gibt es hier ein Wechselkursrisiko. D.h. der Betrag den Du in Euro überweist ist am Ende des Tages nicht der Betrag, der dann auch in Kuna beim Verkäufer ankommt.

Wir sollte ich beim Haus kaufen in Kroatien mit dem Wechselkursrisiko umgehen

Was könnt Ihr als tun? Eigentlich nicht viel, ausser dass Du Dich ordentlich vorbereitest und dieses Betrag mit einplanst in die Kalkulation Deines Budgets für den Kauf Deines Hauses in Kroatien.

Was bedeutet das konkret?

Wenn Du mit dem Verkäufer den Preis für Dein Haus in Kroatien verhandelst, hast Du per se zwei Optionen

  • Option 1: Du findest mit dem Verkäufer eine Einigung, dass Ihr Euch den möglichen Fehlbetrag, der sich aus der Überweisung von Euro nach Kuna ergibt teilt. In der Regel wird das jedoch schwer.
  • Option 2: Du hoffst und hast Glück, dass die Bank auf die Du überweist das Geld NICHT in Kuna umwechselt, sondern in Euro behält. Dies sollte mit großer Wahrscheinlichkeit klappen, wenn Du einfach “Uplata” oder “Zahlung” in den Betreff Deiner Überweisung einträgst

Die theoretisch dritte Option ist, dass Du den Betrag für das Wechselkursrisiko einfach direkt mit einrpeist.

Wenn ich ein Haus in Kroatien kaufe, wie hoch ist mein Risiko in Bezug auf den Wechselkurs?

Das Risiko hängt natürlich immer sehr stark davon ab, wie aktuele die Wechselkurs zwischen Kuna und Euro stehen. Aber als grobe Daumenregel kannst Du sicher wie folgt kalkulieren

  • Du wirst mindestens 0.5% des Kaufpreises in Euro als Wechselkurs Risiko haben
  • Mehr als 1% des Kaufpreises in Euro hast Du in der Regel nicht als Wechselkursrisiko

Also bei einer fiktiven Summe von 350.000€ für den den Kauf Deines Hauses in Kroatien hast Du ein Risiko von 1.750€ bis 3.500€. Das ist jetzt nicht die Welt, aber dennoch ärgerlich, wenn es passiert.

Was ist mir passiert beim Haus kaufen in Kroatien

Weil ich in diesem Kaufprozess mit vertaglich sehr fitten und genauen Co-Investoren unterwegs bin, haben wir dieses Risko sehr intensiv hoch und runter diskutiert.

Wir schlugen zunächst den Verkäufern vor, das wir das Risiko nicht übernehmen, weil die Verkäufer

  • Euro als Betrag haben wollten,
  • Wir in Euro überweisen wollten, und
  • Keiner Interesse an Kuna hatte

Sollte also dennoch die Umwechslung in Kuna passieren, so schlugen wir vor das Risiko auf Seite des Verkäufers zu platzieren.

Was dann passierte während des Hauskaufes

Suprise. Surprise. Die Verkäufer hielten das für keine so gute Idee. Hätten wir uns denken können, aber es war ein Versuch wert. 🙂 Also schlugen wir eine Halbe Halbe Teilung vor.

Warum Halbe Halbe? Weil das volle Risiko noch ein anderes ist.

  • Im ersten Schritte wird von der kroatischen Bank die überwiesenen Euros in Kuna umgewechselt. Hier fallen Gebühren an.
  • Im zweiten Schritt wechseln die Verkäufer den Kuna Betrag wieder zurück in Euros, weil sie auch hier keine Kunas haben möchten. Auch hier fallen Gebühren an.

Wir schlugen also vor, diese Kosten hälftig zu teilen. D.h. wir übernehmen die Wechselkursrisiken für die Überweisung von Euro nach Kuna (Teil 1). Die Verkäufer übernehmen das Risiko bzw. die Kosten die Kunas wieder in Euro umzurechnen.

Haus kaufen in Kroatien – es kam wie es kommen musste

Der Tag der Überweisung des Kaufpreises war also gekommen. Wir überwiesen den vereinbarten Betrag des Kaufpreises in Euro. So weit so gut. Wir hielten uns an die vorgaben und befüllten den Verwendungszwecke der Überweisung mit dem Wort “Uplata” oder ” Einzahlung” .

Alle waren happy.

Doch dann das “böse” Erwachen. Die Transaktionen wurden von Euro in Kuna umgerechnet. Schade. Auch wenn wir es uns anderes gewünscht hatten, so waren wir einverstanden diese Kosten zu decken.

Das Problem

Für die Verkäuferseite war das Problem nicht so 100% klar. Die Verkäufer steht bestand auf der Tatsache, dass wir alle Kosten für das Wechselkursrisiko übernehmen, d.h.

  • Die Umrechnung von Euro nach Kuna, und
  • Dann wieder die Rückrechnung von Kuna nach Euro

Wie konnte das passieren? Ich erkäre es mir so, dass wir einfach in den Vertragsverhandlungen nicht präzise gesprochen haben.

  • Die Verkäuferseite ging davon aus, dass wir ALLE Kosten aus dem Wechselkursrisiko übernehmen
  • Uns, der Käuferseite, war klar, dass es eben nur der erste Teil, von Euro nach Kuna war, den wir als verpflichtend ansehen.

Wir befinden uns als in einem kleinen Deadlock.

Beim Haus kaufen in Kroatien den Kaufvertrag ordentlich formulieren

So würde ich vorgehen

Was sind also unsere Lessons Learned aus diesem Prozess

  • Diese Passage würed ich im Nachgang korrekt in den Kaufvertrag mit aufnehmen.
  • Zu regeln ist also, wer zahlt das mögliche Wechselkursrisiko von der Überweisung Euro nach Kuna?
  • Zu regeln ist ausserdem, wer zahlt das mögliche Wechselkursrisiko von der Umrechnunge Kuna wieder zurück nach Kuna.

Der beste Weg ist allerdings einen Weg zu finden, den Kaufpreis direkt in Euro auf ein Euro Konto zu überweisen.

  • Quick fix: Ihr gebt im Verwendungszweck einfahc “Uplata” an und damit ist alles gut. Mit großer Wahrscheinlichkeit.
  • Alle anderen Wege haben alle einen Pferdefuss, d.h. es Bedarf der Kunst eines guten Anwalts den für Euch besten Weg zu finden

Haus kaufen in Kroatien – übertreibt es nicht

Achtung: Um die Dinge noch einmal in die Perspektive zu setzen. Wir reden hier zwar von 2,3,4 oder auch mal 5 tausend Euro. Das ist eine ganze Menge Holz. Von dem Geld kannst Du Dir schon eine schöne Renovierung leisten.

Wenn Du aber in ein Haus in Kroatien zur Kapitalanlage investierst, dann sind die beispielsweise 5.000€ auch nur ein kleiner Teil Deines finanziellen Commitments. Im Großen und Ganzen ist so ein Betrag sehr ärgerlich zu verlieren, aber kein Weltuntergang.

Wenn Du etwas aus diesem Artikel mitnehmen kannst, dann bitte die Tatsache, dass Du beim Haus kaufen in Kroatien eine Immobilie im Nicht-Euro kaufst. Das bedeutet, Du hast ein Omni-präsentes Wechselwährungsrisiko, dass Du kennen solltest. Und wenn Du es kennst, dann weißt Du auch damit umzugehen.

Posted by Thomas Langenberg in Phase 06: Immobilienerwerb, 2 comments
Was kostet es ein Steinhaus in Istrien zu kaufen? Was kostet eine Renovierung?

Was kostet es ein Steinhaus in Istrien zu kaufen? Was kostet eine Renovierung?

Du möchtest ein Steinhaus in Istrien kaufen? Das Steinhaus in Istrien soll auch einen Pool haben und modern eingerichtet sein? Am liebsten würdest Du sogar eine Bauruine kaufen und diese dann nach allen Regeln der Kunst renovieren?

Dann bist Du hier richtig! Wenn Du diesen Beitrag liest, dann wirst Du genau verstehen wieviel es kostet

  • Ein Steinhaus in Istrien zu finden
  • Das für Dich passende zu kaufen
  • Es zu renovieren so wie es Dir gefällt, und
  • Dein eigenes Steinhaus in Istrien zu vermieten, um damit Geld zu verdienen

Und los gehts.

Was kostet es ein Steinhaus in Istrien zu kaufen – Das sind die Kostenblöcke

Benötigte Zeit: 2 Minuten.

So viel kostet es in Istrien (Kroatien) ein Steinhaus zu kaufen und zu renovieren. Im Folgenden haben wir Dir die wichtigsten Kostenblöcke zusammengestellt für den Kauf Deines Steinhauses in Kroatien.

  1. Kaufpreis für Dein Steinhaus inkl. Kaufnebenkosten

    Der Kaufpreis inkl. Nebenkosten setzt sich aus dem Preis für das Haus und den Nebenkosten zusammen. Die Nebenkosten umfassen Kosten wie z.B. den Notar, die Gebühren für den Immobilienmakler, die Grunderwerbssteuer und allfällige sonstige Gebühren.

  2. Administrative Kosten

    Nach dem Kauf des Steinhauses kommen administrative Kosten auf Dich zu. Wie z.B. Kosten für den Architekten, den Vermessungsingenieur, mögliche Prüfungen, Genehmigungen (z.B. wenn Du ein historisches Gebäude renovierst) oder Anschlusskosten

  3. Kosten für die Renovierung

    Wenn Du ein Steinhaus in Istrien kaufst ist die Wahrscheinlichkeit recht hoch, dass Du ein baufälliges Haus kaufen wirst. Ein Haus, das Du noch renovieren musst hat das größte Potential genau so zu werden, wie Du es Dir vorstellst.

  4. Pool Kosten

    Wenn Du ein Haus in Kroatien kaufst, musst Du auch einen Swimming Pool mit einplanen. Gerade weil ein Steinhaus in Istrien sehr wahrscheinlich nicht am Meer, sondern auf dem Land steht.

  5. Aussenanlagen Kosten

    Für Dein Steinhaus benötigst Du einen schönen Garten inklusive einer Wasserversorgung. In der Regel solltest Du auch eine Outdoor Küche oder zumindest einen Grillplatz haben. Auch über eine Lounge würden sich Deine Gäste sicher sehr freuen.

  6. Interior Kosten

    In die Kosten für das Steinhaus kalkulierst Du dann noch die Kosten für das Interieur. Das sind Möbel, Accessoires, Klimaanlagen und auch die Kosten für die Küche

Sicher fragst Du Dich nun: Ok. Mit viel Euro muss ich also in Summe rechnen? Diese Frage beantworten wir Dir im nächsten Abschnitt.

Kostenabschätzung: so viel könnte es kosten, ein Steinhaus in Istrien zu kaufen

Eine genau Abschätzung für ein Steinhaus in Istrien zu machen ist nicht immer einfach, weil sie von vielen Faktoren abhängt. Faktoren, die den Preis beeinflussen sind z.B. die Folgenden

  • Lage: Wo genau ist das Haus gelegen
  • Zustand: Handelt es sich um eine Bauruine oder nicht?
  • Grundstück: Wie groß ist das Grundstück auf dem das Haus steht?
  • Standard: Welchen Standard möchtest Du bauen (Einfach vs Luxus)
  • Eigenleistung: Wieviel Zeit hast Du, die Du selbst investieren kannst

Kosten für eine Steinhaus in Istrien: der Versuch einer Kalkulation

Wir haben gerade die Kostenblöcke gesehen. Im folgenden möchte ich Dir eine kleine Abschätzung der Bandbreite geben, die auf Dich zukommen könnte.

Was kostet ein Steinhaus in Istrien zum Kaufen?

Die Bandbreite ist sehr hoch. Wenn wir davon ausgehen, dass es sich um eine baufällige Ruine handelt, würde ich die Bandbreite abschätzen von 50.000€ mit etwas Glück bis hin zu einem Preis von 200.000€ je nach Lage und Zustand des Steinhauses.

Welche administrativen Kosten kommen auf mich zu?

Diese Kosten sind deutlich einfacher abzuschätzen und ich würde Dir hier einen Planungskorridor von 20.000€ bis 40.000€ nennen. Der genaue Preis hängt vom Objekt ab.

Was kostet mich die Renovierung von meinem Steinhaus in Istrien?

Diese Frage ist auch nicht einfach, weil die Bandbreite sehr hoch ist der Dinge, die Du tun könntest. Ein Planungskorridor für Deine Schätzung könnte sein: ab 50.000€ wenn Du ein Steinhaus kaufst, das gut in Schuss ist bis hin zu 150.000€ wenn Du eine Bauruine kaufst

Was kostet mich der Swimming Pool für mein Steinhaus in Istrien?

Mit 30.000€ solltest Du hier ganz gut beraten sein. Natürlich kann Du hier auch sparen und günstiger den Swimming Pool einkaufen. Du kannst aber auch gerne bis zu 50.000€ investieren für einen High-End Pool

Welche Kosten habe ich für die Aussenanlagen für mein Steinhaus in Istrien?

Das kommt drauf an, wie luxuriös Du Deine Aussenanlagen gestalten willst, aber ich würde mit mindestens 25.000€ kalkulieren. Die Obergrenze ist mit 50.000€ gut kalkuliert. In diesem Intervall solltest Du gut arbeiten können.

Wieviel Geld kostet mich die Inneneinrichtung von meinem Steinhaus in Istrien?

Die Inneneinrichtung ist ein weiterer sehr variables Kostenblock. Er hängt ganz von Deinen Zielen und Präferenzen ab. Für uns ist eine Faustformel die: die Kosten für die Aussenanlagen spiegeln sich weitestgehend 1:1 mit den Kosten für die Inneneinrichtung. Mit 25.000€ kommst Du bei dem Interieur schon ganz gut zurecht, bei 40 bis 50.000€ hast Du sehr viel Luft und Spielraum für einen tolle Innenausstattung.

Disclaimer

Ganz wichtig an dieser Stelle: obige Kalkulation ist ein Beispiel bzw. eine Abschätzung. Wenn Du genauer verstehen möchtest, was Dich so ein Projekt kosten könnte, dann ist es wichtig ein konkretes Steinhaus in Istrien zum Kaufen zu analysieren.

Wenn Du ein Steinhaus in Istrien im Auge hast, dann schicke es uns gerne zu und wir prüfen es sehr gerne mit Dir zusammen. Ziel dieser Prüfung ist einen präzisen Kostenvoranschlag zu entwickeln. Damit solltest Du alles haben, was Du brauchst, um eine gute Entscheidung zu treffen.

Du möchtest tiefer in die Planung für Dein Steinhaus in Istrien einsteigen? Kontaktiere uns jetzt

Gib uns Bescheid, wenn Du mehr erfahren willst für Dein Projekt “Steinhaus in Istrien kaufen”. Gib uns gerne Bescheid, wenn Du Dich mit dieser oder ähnlichen Fragen beschäftigst.

  • Wo finde ich ein Steinhaus in Istrien zum Kaufen? Wo fange ich mit der Suche an? Wie komme ich mit meiner Suche zum Ziel?
  • Worauf muss ich achten, wenn ich mir in Istrien ein Steinhaus kaufen möchte?
  • Wer kann mir eine genaue Kostenabschätzung für ein Steinhaus machen?
  • Mit welchen Handwerkern sollte ich arbeiten, wenn ich mir ein Steinhaus in Istrien kaufen möchte?
  • Wieviel Geld kann ich mit einem Steinhaus in Istrien verdienen, wenn ich es vermiete?
  • Mit wem kann ich so ein Projekt planen und durchziehen, wenn ich selbst nicht so viel Zeit habe?
  • Welche Fehler kann ich begehen, wenn ich mir eine baufälliges Steinhaus in Istrien kaufe?
  • Woher weiß ich, wie ich ein Steinhaus, das ich gefunden habe auch so renovieren kann, wie ich das möchte?
Posted by Thomas Langenberg in Allgemein, 0 comments
Haus bauen in Kroatien – Wie gut ist das Angebot von Candybrick.com in Istrien?

Haus bauen in Kroatien – Wie gut ist das Angebot von Candybrick.com in Istrien?

Nach unserem letzten Podcast erreichten mich viele Fragen zum Thema Candybrick.com.

  • Ist das ein seriöses Projekt “Haus bauen in Kroatien”?
  • Ist das ein seriöser Bauträger?
  • Wie gut ist das Angebot von Candybrick.com?

Ich habe mich daraufhin etwas hingesetzt und die aus meiner Sicht wichtigsten Punkte einmal zusammengeschrieben.

  • Ich habe guten Kontakt mit Candy Brick über deren COO Marta Stone.
  • Die Firma macht einen sehr soliden, engagierten und guten Eindruck
  • Das Geschäftsmodell an sich macht Sinn, vor allem wenn Candy Brick auch in die Vermarktung geht mit einer eigenen Agentur

Die konkreten Finanz-Kennzahlen der Firma kenne ich jedoch nicht, wir haben uns das Modell „man deckt die komplette Wertschöpfung vom Grundstückseinkauf bis hin zur Vermietung ab“ selbst durchgerechnet.

Es ist 100% valid und macht Sinn so zu denken und zu arbeiten.

Haus bauen in Kroatien mit Candy Brick, meine persönliche Meinung

  • 30.000€ netto in Kroatien aus einer Villa zu holen ist machbar, Istrien erfährt derzeit sehr viel Nachfrage und wächst kontinuierlich
  • Es kommt immer etwas auf die Lage und die Vermarktung an, aber wenn Sie es gut machen und „dahinter“ sind in der Vermarktung können Sie aus einer Villa 50.000€ pro Saison brutto herausholen
  • Ich selbst bin nicht in Candy Brick investiert, mein Investment Fokus ist die Opatija Riviera in der Kvarner Bucht
  • Ich habe selbst zwei Objekte, eine Altbauwohnung, die ich renoviert habe (https://www.airbnb.de/rooms/26080252) und ein Haus (https://www.airbnb.de/rooms/34385075), das ich aktuell gerade renoviere
  • In Summe komme ich da auf ein Investment von ca 1m € und ich plane jährlich brutto Mieteinnahmen von 100k€, im Augenblick sieht es ganz gut aus, das zu erreichen

Aus meiner Sicht sind das die größten Risiken mit Candy Bricks

1. Es könnte passieren, dass der Bauträger „pleite“ geht

Das ist per se nicht schön, aber nicht problematisch, wenn Sie ganz normal eingetragener Eigentümer der Immobilien sind (wovon ich ausgehe)

Sie müssen sich dann um die Vermarktung selbst kümmern bzw einen Dienstleister finden, der das für Sie übernimmt

2. Sie kaufen kein Unikat, es gibt 8 vergleichbare Immobilien am gleichen Fleck, d.h. wenn Sie mal wieder verkaufen wollen würden, könnte das Wertmindernd sein

Mit 360k€ haben Sie allerdings einen guten Einkaufspreis, der sich über die nächsten Jahre sicher positiv entwickeln wird, davon bin ich überzeugt, weil Istrien aktuell auf einem starken Wachstumskurs ist

Mit 40-50k€ Brutto-Mieteinnahmen lässt sich so ein Haus immer wieder gut als Kapitalanlage Ferienimmobilie weiterverkaufen

Beide Risiken sind aber überschaubar. Ein Total-Ausfalls Ihres Investments ist aus meiner Sicht unwahrscheinlich, hier müssten man ggfs einfach noch einmal tief in das Vertragswerk sehen.

Haus bauen in Kroatien – das Angebot von Candy Brick im Podcast analysiert

Haus bauen in Kroatien
Podcast: Haus bauen in Kroatien – Wie gut ist das Angebot von Candy Brick in Istrien?
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Zu verkaufen: Eine Villa am Meer in Kroatien, um Deine Freunde zu beeindrucken

Zu verkaufen: Eine Villa am Meer in Kroatien, um Deine Freunde zu beeindrucken

Du suchst eine Villa am Meer in Kroatien oder einfach nur ein schönes Haus am Meer in Kroatien? Du könntest Dir auch vorstellen ein solches Haus am Meer neu zu bauen oder einen Neubau zu kaufen?

Dann solltest Du diesen Artikel unbedingt zu Ende lesen. Warum? Weil er Dir ein Gefühl gibt, wie Du für Dich eine Dir angebotene Immobilie bewerten kannst und solltest.

Haus am Meer in Kroatien kaufen: die wichtigsten Grundannahmen

Villa am Meer in Kroatien kaufen
Villa am Meer in Kroatien kaufe
  1. Ein Haus am Meer als Neubau zu kaufen ist angenehm, weil Du direkt einziehen kannst
  2. Ein Haus am Meer als Neubau zu kaufen ist teuer im Vergleich zum Kauf eines Bestands-Hauses, weil Du die Marge des Projektentwicklers mitbezahlen muss
  3. Je weiter Du vom Meer entfernt ein Grundstück findest, desto günstiger kannst Du es einkaufen. Eine grobe Daumenregel für 2019 an der Opatija Riviera ist: ein Grundstück ca 15 Fußminuten vom Meer entfernt mit tollem Meerblick bekommst für ca 200-400€/qm
  4. Je weiter Dein Grundstück vom Meer und von einer Stadt entfernt ist, desto günstiger kannst Du das Grundstück einkaufen
  5. Ein hochwertige Villa oder ein Haus am Meer mit ca 250qm Wohnfläche kannst Du für ca 2.000€ / qm Gestehungskosten einkaufen, d.h. eine 250 qm Neubauvilla kostet Dich in Kooperation mit einem lokalen Bauunternehmen +/- 500.000€ (ohne Grundstück)
  6. Mit einer guten Innenarchitektin kostet Dich die Entwicklung eines Interior Designs (Grundriss, 3D-Renderings, Möbelplanung, Licht und Elektroplanung) für ein Haus am Meer nicht mehr als 10.000€ einmalig
  7. Einrichtung in Kroatien zu kaufen spart Dir im Vergleich zum Einkauf in Deutschland oder Kroatien sicher mindestens 50% der Einkaufskosten

Anmerkung: diese Kostenpunkte für ein Haus am Meer sind grobe Schätzungen und basieren auf echten Projekten unserer Experten im Experten-Netzwerk Istrien und der Opatija Riviera.

Das Haus am Meer in Kroatien kaufen: eine beispielhafte Kalkulation

Stell Dir vor, Du gehst es an und kaufst Dir in Kroatien ein Haus am Meer. Du beschränkst Dich dabei mit Deiner Suche auf die Opatija Riviera und Istrien. Dein Ziel ist es ein tolles Grundstück oder einen Altbestand zu finden, den Du zu einer atemberaubenden Villa am Meer umbauen oder entwickeln kannst.

Die folgende Kalkulation könntest Du Dir dabei im Hinterkopf behalten

Das Haus am Meer kaufen: das Grundstück

Was kostet Dich das Grundstück? Die Antwort auf diese Frage ist natürlich nicht so einfach und hängt stark von der Lage des Grundstücks habe. Fragen, die den Preis eines Grundstücks beeinflussen, sind die Folgenden:

  • Wie nah liegt das Grundstück am Meer dran?
  • Wie groß ist das Grundstück?
  • Wie gut kann das Grundstück bebaut werden?
  • Wie weit ist das Grundstück von der nächsten Stadt, dem Strand oder dem Ortszentrum entfernt?
  • Wieviel Sonne bekommt das Grundstück ab?
  • Wie gut ist das Grundstück zu erreichen?
  • Ist das Grundstück schon erschlossen?

Das ist eine Auswahl von Fragen. Die Liste ist jedoch nicht allumfassend. Für ein Grundstück entlang der Küsten Istriens und der Kvarner Bucht würde ich daher die folgenden realistischen Preispunkte (2019) ansetzen

  • Ein absolutes Premium-Grundstück mit Weltklasse Ausblick in direkter Näher zum Ortskern einer großen Stadt und dennoch sonniger Alleinlage und Ruhelage: ca 1.000€ / qm
  • Ein gutes Grundstück in Stadtnähe mit sonniger Lage und 1a Meerblick: ca 500 €/qm
  • Ein Top Grundstück am Hang, in ca 10-20 Minuten Entfernung mit dem Auto zum Meer: 250-500 €/qm
  • Ein gutes Grundstück am Hang mit gutem Meerblick, guter Sonneneinstrahlung und guter Erreichbarkeit: ca 200 €/qm
  • Alle anderen Grundstücke dürfen nicht mehr als 200€/qm im Einkauf kosten

Gehen wir als davon aus wir haben das folgende Grundstück:

  • 2.500 qm
  • In ca 15min Entfernung vom Meer
  • Mit toller Sonne und tollem Meerblick
  • In ca 20 Minuten Entfernung mit dem Auto zur nächsten Stadt

Dann würde ich den Preis für diese Grundstück mit maximal 400€/qm ansetzen, eher 250 €/qm.

D.h. in Summe komme ich für ein 2.500qm Grundstück für einen Preis von 250€/qm auf eine Gesamtsumme für die Kalkulation des Grundstücks für ein Haus am Meer in Kroatien von ca 625.000€. Mehr kann und darf ein solches fiktives Grundstück nicht kosten.

Das Haus am Meer kaufen: das Bauprojekt

Die Kalkulation des Grundstück ist einfacher, da es weniger Einflussvariablen gibt. Die genau Kalkulation eines Haus am Meer ist da schon eine aufwendigere Nummer.

  • Wieviel Wohnfläche soll in dem Haus verbaut werden?
  • Wie aufwendig soll das Haus gebaut werden?
  • Wie sieht die Einrichtung aus?
  • Welche Sonderwünsche soll das Haus erfüllen?
  • Welchen Stil bevorzugen die Eigentümer für das Haus am Meer?

In Deutschland rechnen wir für den Bau eines Mehrfamilienhauses in gehobener Bauqualität 2.500 €/qm Wohnfläche.

Annahmen: die Kosten für gehobene Bauqualität in Deutschland erlaubt es in Kroatien ein Haus am Meer mit Luxusaustattung anzuvisieren.

Bei geplanten 750qm Wohnfläche ergeben sich daraus ca 1.9 Mio € für die reinen Baukosten bei fiktiven 2.500€/qm Gestehungskosten

Das Haus am Meer kaufen: die Nebenkosten

Beim Kauf eines Hauses am Meer in Kroatien als Neubauimmobilie kommen noch die Nebenkosten dazu. Weil es sich um einen Neubau handelt, fallen in diesem Sinne keine klassischen Kaufnebenkosten an.

Viel wichtiger ist es, das beim Kauf einer Neubauimmobilie zunächst die Mehrwertsteuer in Höhe von 25% des Kaufpreises noch mit addiert werden muss. Während alte Immobilien ohne Mehrwertsteuer gekauft werden, so müssen die Preise für Neubauimmobilien zusätzlich mit Mehrwertsteuer versehen werden.

Bei Summen ab 2 Mio € sind das sehr schnell sehr beachtliche Summen, die nur für Steuerzahlungen einkalkuliert werden müssen.

Die Villa am Meer an der Opatija Riviera in Kroatien kaufen: gefällt Sie Dir?

Villa am Meer in Kroatien
Haus am Meer mit Pool an der Opatija Riviera kaufen

Dieses wunderschöne Haus an der Opatija Riviera in Kroatien steht als Haus am Meer aktuell zum Verkauf.

Hier gibt es kaum Kritik zu üben. Auch wenn die 3D-Renderings für das Haus am Meer nur eine Modellierung sind, so fällt es nicht schwer, sich zu vorzustellen, welche Kategorie Objekt dieses Neubauprojekt wird.

Das Haus wird für den folgenden Preispunkt angeboten: 3.2 Mio €

  • Im Rahmen unserer kleinen Vorabkalkulation kommen wir auf einen Wert des Grundstücks von ca 600.000€
  • Die Kosten für den Bau und für das Projekt “Haus am Meer in Kroatien” beziffern wir auf ca. 1.5 bis 1.8 Mio€
  • Daraus ergibt sich eine gesamte Investitionssumme von ca 2.5Mio € für das gesamte Projekte zzgl. MwSt. beim Kauf

Das Haus am Meer in Kroatien kaufen: Was ist die Schlussfolgerung?

Was ist die Schlussfolgerung aus dieser Art der Betrachtung?

  • Bei diesem Objekt handelt es sich zweifelsohne um eine absolutes Top-Objekt an der Opatija Riviera mit toller Lage, tollem Ausblick und einem atemberaubenden Objekt
  • Kommt ein solches Projekt für Dich in Fragen, so musst Du Dir die folgenden Fragen stellen:
    • Möchtest Du direkt in einen Neubau investieren und dabei eine signifikant höheren Preis bezahlen, weil Du die Bauträger / Projektentwickler Marge mit bezahlst?
    • Oder nimmst Du das Risiko auf Dich und suchst Dir das Grundstück Deiner Wahl und baust darauf das Objekt Deiner Wahl zu den Kosten Deiner Wahl

Meine Empfehlung? Wenn Du Dir die Arbeit und die Mühe eines Bauprojektes nicht antun willst, dann schlage zu bei solch einem Angebot.

Haus am Meer in Kroatien
Haus am Meer in Kroatien

Gerne stellen wir Dir den Kontakt zum Verkäufer bzw. verantwortlichen Makler vor Ort her, wenn Du eine Besichtigung durchführen möchtest. Folge einfach dem folgenden Button und lass Dich von diesem grandiosen Haus am Meer in Kroatien verzaubern.

Ist es Dir wichtig, Dir Dein Projekt nach eigenen Vorstellungen zu entwickeln, dann schlage ich Dir vor

Wie klingt das für Dich?

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